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§313 BGB in Zeiten von Corona - Gewerberaummiete

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Wann greift §313 BGB in diesen Umständen

Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätte, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dieser Grundsatz ist in §313 BGB in unseren Gesetzen verortet. Oftmals scheint §313 BGB der letzte greifbare Strohhalm zu sein, um sich aus einem Vertrag lösen zu können. Die Erfahrung zeigt leider jedoch, dass oftmals zu viel Vertrauen in diese Norm gesetzt wird und viele eine herbe Enttäuschung hinnehmen müssen. Dennoch wollen wir Ihnen hier die Voraussetzungen aufzeigen, unter welchen Sie sich auf den Schutz des §313 BGB berufen können. Als Beispiel nehmen wir hier die Gewerberaummiete.

Ein Großteil der deutschen Wirtschaft wurde in den vergangenen Monaten aufgrund der Corona-Krise stark in Mitleidenschaft gezogen. Für uns Rechtsanwälte stellt sich nun die Frage, wie wir mit den Folgen richtig umgehen können und wie wir dem „Schlamassel“ in Ihrem Sinne richtig begegnen können. Mit §313 BGB scheint es als hätten wir die perfekte Norm zur Hand. Gewerberaummietverträge scheinen ein besonders relevanter Anwendungsfall dafür zu sein, wie sich behördliche Maßnahmen, zum Beispiel behördliche Schließungsanordnung, wirtschaftlich auswirken können. Keiner, auch nicht die Mietvertragsparteien haben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses damit gerechnet, dass 2020 ein durchaus abenteuerliches Jahr werden würde. In diesem Fall gibt es durchaus Anlass dafür, nun Anpassungen im Mietvertrag vornehmen zu müssen, dies kann unter Umständen gem. §313 BGB geschehen, wenn ein Wegfall der Geschäftsgrundlage begründet werden kann.


Anwendbarkeit des §313 BGB

Dafür müsste §313 BGB allerdings anwendbar sein. Für Juristen bedeutet das, dass gewisse Regeln eingehalten werden müssen, um eine
Anwendung des §313 BGB begründen zu können. Eine ist zum Beispiel, dass ein Subsidiaritätsprinzip gilt. Das bedeutet, dass es unter Umständen eine Norm gibt, die präziser zum vorliegenden Sachverhalt passt, als die sehr generelle Norm §313 BGB. Sollte eine solche Norm allerdings nicht aufzufinden sein, kann man sich auf §313 BGB berufen. Zu aller erst sind allerdings vertragliche Vereinbarungen zu beachten. Haben die Parteien private vertragliche Abreden getroffen, ist diesen vorrangig Beachtung zu schenken.

Bei einer behördlichen Schließungsanordnung handelt es sich jedoch lediglich um eine vorübergehende Zweckstörung, also ein temporäres Hindernis und nicht um einen vollständigen Zweckfortfall. Es bietet sich in diesem Kontext also eine Anpassung der Vertragsmodalitäten gemäß §313 BGB, um in diesen Krisenzeiten allen Interessen gerecht zu werden. Dabei ist zu beachten, dass sich die vermieterseitige Pflicht unter Umständen auch auf den Gewerbebetrieb des Mieters beziehen kann.

Spezifisches „Corona-Recht“

Wie bereits erwähnt, kann man sich nur auf §313 BGB berufen, wenn es keine andere einschlägigere Norm im Gesetz gibt. Im Rahmen der Corona-Krise wurde Art. 240 EGBGB ins Leben gerufen. §2 von Art. 240 EGBGB enthält lediglich eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit von Miet- und Pachtverhältnissen, falls der Mieter seiner Mietzahlungspflicht aus Gründen, die mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie zusammenhängen, nicht nachkommen kann. Eine Vertragsanpassung lässt sich aus dieser Vorschrift jedoch nicht ableiten.

Mietvertragsrecht

Bei einer Corona-bedingten Schließanordnung, und ein damit verbotenes Verbot von Publikumsverkehr, handelt es sich jedoch nicht um einen Mangel der Mietsache, sondern um einen außerhalb von Mietsache und Mietvertrag liegenden Umstand. Stilllegungsverfügungen im Rahmen der Covid-19-Pandemie richten sich nicht gegen die Mietsache, sondern vielmehr gegen den Mieter als Betriebsinhaber. Dieser Nachteil fällt demnach nicht unter §536 BGB oder §§543, 569 BGB und eine Mietminderung oder Kündigung ist demnach hier nicht gerechtfertigt. Das Mietrecht bezieht sich auf vertragsbezogene Mängel, §313 BGB, das Recht der wegfallenden Geschäftsgrundlage, bezieht sich auf eine außerhalb des Vertrages liegende, auf besondere Ausnahmefälle beschränkte, Mängel.

Hierbei zeigt sich also, dass §313 BGB für Gewerberaummietverträge, die von Maßnahmen im Rahmen der Covid-19-Pandemie betroffen sind, nebst den spezialgesetzlichen Normen anwendbar ist.


Anspruchsvoraussetzungen

Damit man eine Norm tatsächlich als Hilfe zur Klärung eines Sachverhalts genutzt werden kann, müssen die in der jeweiligen Norm genannten Voraussetzungen erfüllt sein, genannt werden diese Voraussetzungen Tatbestandsvoraussetzungen. Das muss zum einen eine schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage sein. Die Umstände der Corona-Krise stellen eine solche schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage dar. Haben die Parteien keine private Abrede getroffen, was in einem solchen Fall passiert, hat wohl augenscheinlich auch keiner mit einer solchen Situation gerechnet.

Nicht eindeutig klar ist in diesem Fall die Frage, wie mit Mietern zu verfahren ist, die nicht direkt von den Schließungsanordnungen betroffen, sondern nur sekundär durch Ausgangsbeschränkungen und Kontaktsperren unter den Einschränkungen leiden. Dennoch ist zu bedenken, dass §313 BGB durch seinen unbestimmten Charakter restriktiv angewandt werden muss. Hierbei gilt, dass der Mieter tatsächlich erhebliche wirtschaftliche Einbußen infolge des Kontaktverbots oder ähnlichem erlitten zu haben.

Außerdem dürften die Parteien entweder, bei Vorhersehbarkeit der kommenden Umstände nicht so geschlossen hätte, oder das Festhalten an dem Vertrag unzumutbar ist. Dies ist im Einzelfall zu entscheiden, in der Regel dürften allerdings beide Voraussetzungen erfüllt sein. Zudem muss der Anwalt Ihres Vertrauens auch den Risikogrundsatz im Hinblick auf §313 BGB bei seinem Vorgehen berücksichtigen.



Was bedeutet das für Sie?

Wir sprechen von der so genannten Rechtsfolge, die eine Norm nach sich zieht. Im Endeffekt bezeichnet das nur die Folge, die eine Norm rechtlich gesehen nach sich zieht. Zum einen kann das ein Anspruch auf Vertragsanpassung, ein Rücktritt oder eine Kündigung sein.

Liegen alle Anspruchsvoraussetzungen vor, so kann dies einen Anspruch auf Vertragsanpassung gem. §313 Abs. I BGB nach sich ziehen. In diesem Zusammenhang ist jedoch wieder Rücksicht darauf zu nehmen, wie die Risikoverteilung für die einzelnen Parteien aussieht. Der Eintritt einer Pandemie und der behördlichen Bekämpfungsmaßnahmen ist keiner Partei zurechenbar, das Risiko muss demnach gleichmäßig verteilt werden. Bei Gewerbemietverhältnissen kann eine solche Anpassung vor allem eine Herabsetzung der Miete für die Dauer der Schließungsanordnung bedeuten. Jedoch können Parteien vermutlich selbst am besten beurteilen, wie das ursprüngliche Gleichgewicht der Interessen wieder hergestellt werden kann. Stichwort sind hier die Nachverhandlungspflichten zwischen den Parteien.

Ist eine Anpassung nicht möglich oder den Parteien nicht zumutbar, kann das Recht auf Kündigung des Mietvertrags in Kraft treten, dies sollte jedoch nur Ultima Ratio sein. Es ist, auch in solchen Zeiten, für den Gesetzgeber von größter Wichtigkeit, dass Mietverträge Bestand haben. Zuletzt bleibt außerdem nochmal ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es immer auf eine Einzelfallabwägung ankommt.

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