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Für all diejenigen Gebäude, die nach dem 01.01.1925 fertig gestellt wurden und nicht zu einem Betriebsvermögen zählen, ergibt sich die Abschreibung nach einem beständigen Prozentsatz von 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, was bedeutet, dass eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt wird gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Einkommenssteuergesetz(=EStG).
(1) 1Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen).
(4) 1Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent,
2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend.
Vorgenannte Abschreibung hat Geltung auch für den Käufer des Gebäudes. Bei jedem Erwerb eines Gebäudes beginnt die Abschreibungsdauer von Neuem zu laufen. Dies gilt auch dann, wenn die Vorbesitzer über viele Jahre hinweg Abschreibungen geltend gemacht haben. Wenn der Nachweis gelingt, die tasächliche Nutzungsdauer betrage weniger als 50 Jahre, kann der Abschreibungssatz nach der kürzeren Nutzungsdauer berechnet werden.
Im Ergebnis liegt ein entsprechend höherer Abschreibungssatz gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor. Der Bundesfinanzhof hat sich hierauf beziehend bestimmt, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überbordenden Anforderungen zu stellen sind.
Um die verkürzte tasächliche Nutzungsdauer darzulegen, ist auf Seiten des Steuerpflichtigen jede Methodik recht, die geeignet erscheint, den erforderlichen Nachweis zu führen. Eines Bausubstanzgutachtens bedarf es dabei nicht, um eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, BFH-Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19.
Da der Finanzverwaltung diese Rechtsprechung nicht behagt, wollte die Bundesregierung die Ausnahmestellung einer „ AfA nach einer begründeten tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer“ mit dem Eintritt des 01.01.2023 streichen.
Handelt es sich bei dem angeschafften oder hergestellten Wirtschaftsgut des Anlagevermögens um ein abnutzbares Wirtschaftsgut, so stellt zwar nicht die Anschaffung oder die Herstellung, aber die Abnutzung des Wirtschaftsgutes eine durch die Erzielung von Einkünften veranlasste Vermögensminderung des Steuerpflichtigen dar, da der Abnutzung im Vermögen des Steuerpflichtigen kein gleichwertiges Äquivalent entgegentritt. Solche Abnutzungen sind dem Grunde nach Betriebsausgaben oder Werbungskosten. „Abgesetzt“ werden kann jedes Jahr der Teil der Kosten, der sich bei einer Verteilung auf die voraussichtliche Nutzungsdauer als Jahresbetrag ergibt.
Die Wertminderung verringert die Einkünfte, die wiederum Grundlage des zu versteuernden Einkommens sind.
Danach sollte in jedem Falle die typisierende Nutzungsdauer von 50 Jahren und der AfA Satz von 2 Prozent angesetzt werden dürfen. Jedoch wurde die geplante Gesetzesänderung zurückgezogen. Aus diesem Grunde bleibt die Möglichkeit erhalten, ein Gebäude nach einer tasächliche Nutzungsdauer abzuschreiben, wenn diese kürzer ist. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt demnach erhalten.
Das Finanzgericht Köln hat zuletzt judiziert, dass ein Gebäude, das zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits 44 Jahre alt war, statt der sonst üblichen Nutzungsdauer von 50 Jahren eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren anerkannt war. Anstelle einer AfA von 2 Prozent beträgt die Abschreibung nun 5,26 Prozent (FG Köln vom 20.10.2022, 6 K 1506/17, Revision IX R 14/23.
Zum Ablauf des Verfahren: Zuerst hat der Erwerber eine AfA-Dauer von sechs Jahren geltend gemacht - eine Anzahl, die sich aus den 50 Jahren abzüglich 44 Jahren zusammensetzt. Beim Finanzamt traf dies auf Ablehnung, welche sodann eine Nutzungsdauer von 50 Jahren zugrunde legte. Hieraufhin beantragte der Erwerber eine Abschreibungsdauer in der Länge von 15 Jahren.
Während des Klageverfahrens hat das Finanzgericht ein Gutachten angefordert, das eine Restnutzungsdauer für das Objekt zum Erwerbszeitpunkt von 19 Jahren festgelegt hat. Entsprechend § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist es möglich, statt der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäße AfA vorzunehmen.
Die Nutzungsdauer, die zu schätzen ist, ist anhand des technischen Verschleißes zu bestimmen, sowie die wirtschaftliche Entwertung als auch die rechtlichen Gegebenheiten, die fähig sind, die Nutzungsdauer eines Gegenstands zu begrenzen. Dabei ist von der technischen Nutzungsdauer auszugehen, namentlich dem Zeitraum, in welchem sich das Wirschaftsgut in einem technischen Sinne abnutzt.
Sofern die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen. Ob der AfA eine verkürzte Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden kann, beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Dies muss der Steuerzahler darlegen und gegebenenfalls nachweisen.
Wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer gegenüber der technischen Nutzungsdauer kürzer ist, so kann sich der Steuerpflichtige auf diese Tatsache berufen. Ob der AfA eine kürzere Nutzungsdauer zur Grundlage gemacht werden kann, bestimmt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Es obliegt dem Steuerzahler dieses darzulegen und ggf. nachzuweisen.
Unser Team empfiehlt all denen, die in einer der beschriebenen ähnlichen Lage sind, einen fachlich versierten Experten hinzuzuziehen, um die sich aus dem verändernden Steuerrecht ergebenden Vorteile in Bezug auf die Gebäudeabschreibung maximal auszunutzen und die Steuerlast zu vermindern. Es wäre uns als Team von SBS Legal insofern ein bedeutendes Anliegen, Sie bei einem solchen Vorhaben zu unterstützen; gerne übernehmen wir dabei die Aufgabe, eine solche Verminderung der Steuerlast für Sie zu bewirken.
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