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Bei einer Maklervereinbarung ist die wichtigste Regelung die über die Maklerprovision. Unterlaufen dort Fehler, kann die Provision entfallen. Insbesondere wenn gesetzliche Vorschriften nicht eingehalten werden, kann das die Provision kosten. Der Verlust der Provision kann eintreten, wenn beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Makler die Provision nicht zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer verlangt. Dies wurde zuletzt wieder in zwei Urteilen des BGH deutlich (BGH, Urteile vom 6.3.2025, Az. I ZR 32/24 und I ZR 25/24).
Im Jahr 2020 wurden neue Regelungen eingeführt, die den Verbraucher beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses schützen sollen (§§ 656a ff. BGB). Seitdem darf ein Makler beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern die Provision nur zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer fordern.
In dem ersten Fall, der von dem BGH entschieden wurde, hatte eine Maklerin ein Paar verklagt. Zuvor hatte sie dem Paar ein Haus vermittelt und sowohl vom Verkäufer als auch von den Käufern eine Provision verlangt. Die Provision war allerdings nicht gleich hoch. Die Maklerin war der Meinung, dass die Regelung, die eine gleiche Aufteilung verlangt, in diesem Fall nicht anwendbar sei. Die gesetzliche Regelung spricht von Einfamilienhäusern. Die Maklerin argumentierte, dass das verkaufte Haus zusätzlich zum Wohnbereich über eine Bürofläche in der Einliegerwohnung verfügte und damit nicht mehr als Einfamilienhaus angesehen werden kann. Außerdem habe sie den Maklervertrag mit der Ehefrau des Verkäufers geschlossen, und diese sei nicht Partei des Kaufvertrags im Sinne des § 656c Abs. 1 S. 1 BGB gewesen.
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.
Der BGH sah das allerdings anders. Die gewerbliche Nutzungsmöglichkeit entsprach lediglich einem Fünftel der Gesamtfläche des Hauses. Damit ist der primäre Zweck des Hauses weiterhin das Wohnen, sodass es weiterhin als Einfamilienhaus gilt und damit von der Vorschrift erfasst wird. Hinsichtlich der Vereinbarung mit der Ehefrau ist dieser Fall tatsächlich nicht unmittelbar von der Vorschrift ausgenommen. Allerdings ist trotz dieser Vereinbarung § 656c BGB anwendbar. Die Vorschrift soll den Verbraucher davor schützen, dass die Maklerprovision überwiegend auf ihn abgewälzt wird. Der Verbraucher muss also trotzdem geschützt werden. Würde die Vorschrift in einem solchen Fall nicht mehr gelten, könnte die Maklerprovision einfach auf den Verbraucher abgewälzt werden. Genau diese Abwälzung soll die Regelung jedoch verhindern.
In dem anderen, vom BGH entschiedenen Fall, verlangte der Käufer eines Einfamilienhauses die bereits gezahlte Provision zurück. Der Makler war vom Verkäufer für den Verkauf eines Einfamilienhauses beauftragt worden. Dem Makler stand eine Provision in Höhe von 25.000 € zu. Zur Zahlung dieser Provision wäre eigentlich der Verkäufer verpflichtet gewesen, weil dieser den Makler beauftragt hatte. Die Parteien einigten sich allerdings darauf, dass der Käufer die Provision vollständig zahlen sollte. Als Ausgleich dafür sollte der Immobilienkaufpreis für den Käufer reduziert werden. Diese Vereinbarung war wegen der verbraucherschützenden Vorschriften jedoch unwirksam.
Eine weitere Regelung, die 2020 eingeführt wurde, regelt genau den Fall, wenn der Makler nur von einer Partei beauftragt wurde. Nach § 656d Abs. 1 S. 1 BGB ist, sollte der Makler von einer Partei beauftragt worden sein, eine Vereinbarung, nach der die andere Partei zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist, nur dann wirksam, wenn beide Parteien zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichtet sind. Die Zahlung der Provision kann also nicht auf die andere Partei, die überhaupt keine Maklervereinbarung eingegangen ist, abgewälzt werden.
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Die entsprechende Vereinbarung im Vertrag war damit unwirksam. Auch die Regelung, dass der Käufer im Gegenzug einen verminderten Kaufpreis zahlen sollte, änderte daran nichts. Von den gesetzlichen Vorschriften kann nicht abgewichen werden. In dem entsprechenden Fall führte die unwirksame Vereinbarung sogar dazu, dass der Makler seinen Provisionsanspruch vollständig verlor. Die Vorinstanzen wollten dem Makler immerhin die Hälfte der Provision zusprechen und die Klausel im Vertrag auf das gesetzlich Zulässige anpassen. Der BGH lehnte den Provisionsanspruch jedoch vollständig ab. Eine Klausel in den AGB, die unzulässig ist, ist vollständig unwirksam.
Die richtige Vertragsgestaltung ist daher von großer Bedeutung. Damit Sie als Makler Ihre Provision auch tatsächlich erhalten, müssen die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Wenn Sie nicht aufpassen, können Sie Ihre Maklerprovision verlieren. Damit nichts schief geht, stehen wir Ihnen bei der Vertragsgestaltung beratend zur Seite.
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