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Begünstigung durch 7b-Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau


Sinn und Zweck des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus vom 04.08.2019 ist die Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen. Damit einhergehend wurde eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b Einkommenssteuergesetz (=EStG) eingeführt. Diese soll neue Impulse für Investitionen in den Mietwohnungsneubau bewirken und den Steuerpflichtigen entsprechend begünstigen. Fraglich ist indes, welche Voraussetzungen daran zu stellen sind und wie sich die Regelungen in diesem Einwirkungsbereich ändern?

Im Grundsatz gilt Folgendes: 

Förderung

Bezogen auf die Förderung weist die 7b-Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren je 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf bis hin zu einer bestimmten Kostengrenze je qm Wohnfläche. 

§ 7b Einkommenssteuergesetz (=EStG)

(1) 1Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a in Anspruch genommen werden.


Darüber hinaus ist die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG abzusetzen, welche sich jedoch auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, namentlich die tätsächlich eingetretenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Bei Gebäuden, welche ab dem 01.01.2023 fertiggestellt werden, beträgt die lineare AfA pro Jahr 3 Prozent. 

Vor der Sonderabschreibung waren es hingegen 2 Prozent.

Lineare AfA - was ist das?

Die lineare Abschreibung ist eine häufig zur Anwendung kommende Abschreibungsmethode, bei der das Wirtschaftsgut in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben wird. Hierbei wird die Bemessungsgrundlage (Anschaffungs- oder Herstellungskosten plus Erwerbsnebenkosten) gleichmäßig auf die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt.


Bedingungen

Folgende Bedingungen gelten hier: Der Gesetzgeber hat kein Interesse daran, Luxuswohnungen zu fördern, weswegen zwischen Baukosten- und Fördergrenze zu unterscheiden ist.

Allerdings ist die Sonderabschreibung nur dann möglich, sofern die Baukosten eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. 

Hierbei ist die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf einen bestimmten Betrag begrenzt. 

Wenn die Baukosten höher sind, enden diese ohne jeden weiteren Ermessensspielraum beim vollständigen Ausschluss der Förderung. 

Vermietungspflicht

Die Dauer der Länge der Vermietung beträgt mindestens zehn Jahre, um eine Förderung der Immobilie zu erreichen.

Wohnungskauf

Über den Bau der Immobilie hinaus ist auch der Kauf der betreffenden Immobilie begünstigt, wenn der Käufer das Gebäude oder die neue Wohnung in einem Gebäude bis Ende des Jahres der Fertigstellung dem geltenden Recht entsprechend erwirbt, was den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages gem. §§ 433 in Verbindung mit 311b I 1 Bürgerliches Gesetzbuch auf schuldrechtlicher Ebene meint.

Restwert der AfA

Eine Abschreibung nach Vollendung des Begünstigungszeitraumes wird nach § 7a Absatz 9 EStG bemessen. Das bedeutet im Ergebnis: Im 5. Jahr ist die Abschreibung neu zu berechnen: Der Restwert der Immobilie wird geradlinig auf die Restnutzungsdauer in Höhe von 29 Jahren, also 33,3 : 4 , verteilt, sofern der Bauantrag ab 2023 erfolgt ist. 

Bei einem Bauantrag in den Jahren von 2018 bis 2021 ist die Restnutzungsdauer hingegen bei 46 Jahren.

Varianten der 7b-Sonderabschreibung

1 - Bauantrag oder -anzeige zwischen 01.09.2018 und dem 31.12.2021

Hierbei sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einem Wert von 2.000 Euro je qm Wohnfläche begünstigt.

Allerdings sind nur solche Gebäude begünstigt, deren Baukosten nicht mehr als 3000 Euro pro qm Wohnfläche betragen.

2 - Bauantrag oder -anzeige im Jahre 2022 

In einem solchen Falle gibt es keine 7b-Sonderabschreibung.

3 - Bauantrag oder -anzeige im Zeitraum zwischen dem 01.01.2023 und dem 31.12.2026

In diesem Fall ist eine Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG nur denkbar, soweit gewisse Energieeffizienzvorgaben Erfüllung erfahren. Denn Gebäuden ist zusätzlich die Pflicht auferlegt, die Kriterien eines Effizienhauses 40 samt Nachhaltigkeits-Klasse zu erfüllen. Dies gilt es durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (kurz: QNG) nachzuweisen. 

Der Förderzeitraum für den Bauantrag oder -anzeige liegt zwischen dem 01.01.2023 und dem 31.12.2026. 

DIe Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden bis zu einer Summe von 2500 Euro je qm Wohnfläche begünstigt. 

Eine Begünstigung erfahren lediglich solche Gebäude, deren Baukosten eine Summe von 4800 Euro pro qm Wohnfläche nicht überschreiten. 

Aktuelle Verbesserung der 7b-Sonderabschreibung

Der Förderzeitraum erfährt eine Verlängerung bis zum 30.09.2029. 

Die Gebäude werden begünstigt bis zu einer Höhe von 5200 Euro pro qm Wohnfläche.

Eine gesetzliche Verankerung findet man in § 7b Absatz 2 sowie § 52 Absatz 15a EStG, welches durch das "Wachstumschancengesetz" geändert wurde.

Auch wenn die Neuregelung nach Verkündung des Gesetzes in Kraft tritt, findet es Anwendung für Gebäude mit Bauanträgen seit dem 01.01.2023.

Effizienzhaus 40 - was ist das?

Die Effizienzhaus-Stufe gibt die Klasse der Energie­effizienz an. Wer die Effizienz­haus-Stufe 40 erreicht und zusätz­liche Anforder­ungen an die Nach­haltig­keit erfüllt, kann dafür eine Förderung erhalten. Die Kennzahl 40 gibt an, dass das Effizienz­haus nur 40 % Primär­energie benötigt, verglichen mit einem Referenz­gebäude (nach Gebäude­energie­gesetz). Zudem liegt der Trans­missions­wärme­verlust bei nur 55 % des Referenz­gebäudes. Der bauliche Wärme­schutz ist somit um 45 % besser.


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Unser Team empfiehlt all denen, die sich als von der Verbesserung der 7b-Sonderabschreibung betroffen sehen, sich an einen fachlich versierten Experten zu wenden, um eine höchstmögliche Begünstigung für sich steuerwirksam zu machen. 

Haben Sie noch Fragen zur 7b - Sonderabschreibung?

Die bei uns beschäftigten Anwälte sind erfahrene Spezialisten im Bereich des Steuer- und Gesellschaftsrechts. Eine kompetente Beratung und Durchsetzungsstärke können Sie sowohl im Bereich außerhalb der Gerichte in gängigen Kosultations- und Streitschlichtungssachen wie auch gerichtlich in Anspruch nehmen. Zögern Sie deswegen nicht, noch heute in Kontakt zu uns zu treten und sichern Sie sich unsere kompetente und professionelle Unterstützung.

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