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Unser Leben ist von Verträgen geprägt. Sei es der Einkauf an der Kasse, der Arbeitsvertrag oder andere Verträge, die wir im Laufe des Lebens mit mehreren Parteien schließen. Das BGB kennt viele verschiedene Arten eines Vertrags. Sei es ein Individueller Vertrag oder einer mit AGB. Ist auch beides möglich? Damit hat sich der BGH auseinandergesetzt.
Die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Es wird daher, anders zu einem Individualvertrag, nicht ein Vertrag mit individuellen Bedingungen ausgehandelt, sondern eine Partei formuliert ihre Bedingungen vor und die andere Person muss diesen zustimmen, damit es zu einem Vertragsschluss kommt. Bei Arbeitsverträgen, oder auch bei Kaufverträgen im Internet muss man meistens den AGB zustimmen. Allerdings ist es nicht so, dass alles geregelt werden kann und nicht jeder Vertrag, der mithilfe der AGB gestaltet wird, auch wirksam ist. Dadurch, dass die AGB den Verwender, also der einen Partei, einen Rechtsvorteil gewähren, bedeutet dies im selben Zuge, dass ein Nachteil für die andere Partei entsteht. §§ 305 ff. BGB regeln daher die AGB und auch, welchen inhaltlichen Erfordernissen sie entsprechen müssen.
Im vorliegenden Fall des BGHs mit dem Urteil vom 13.11.25 mit dem Aktenzeichen: III ZR 165/24, ging es um eine Gesellschaft einer Ferienanlage mit 51 zu errichtenden Eigentumswohnungen, welche nach dem Konzept, von den Eigentümern der Wohnungen nicht frei verwendet werden dürften, sondern nach der Fertigstellung für zehn Jahre an Feriengäste vermietet werden sollen. Ebenso sollten auch in den begrenzten Zeiträumen, in welchen die Käufer die Wohnung selbst nutzen dürfen, von der Gesellschaft jedes Jahr aufs Neue vorgegeben werden. Durch den Kaufvertrag der Wohnungen traten die Käufer automatisch in diesen Vermittlungsvertrag der Wohnungen an Feriengäste ein.
Etwa sieben Jahre nach der Schließung des Kaufvertrages, wollten nun zwei Wohnungskäufer dies nicht länger hinnehmen und die Wohnung selbst nutzen. Sie kündigten daher den Vermittlungsvertrag zunächst gegenüber der Gesellschaft und dann gegenüber der Agentur, über welche die Gesellschaft damals die Vermittlungsverträge im Namen der künftigen Wohnungseigentümer ausgehandelt hat.
Die primäre Frage war: Handelt es sich bei den Klauseln im Vermittlungsvertrag um einzeln ausgehandelte oder um vorformulierte Vertragsbedingungen und somit um AGB? Denn bei individuell ausgehandelten Verträgen greift nicht die Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Vorliegend hatte die Gesellschaft mit der Agentur die Klausel im Vermittlungsvertrag ausgehandelt, dennoch sah der BGH, dass ausnahmsweise auch bei einem Vertragsverhältnis mit mehr als zwei Personen solche Klauseln als AGB zu behandeln sein kann. Der BGH nannte dafür drei Voraussetzungen:
Der Gesetzgeber hat eine AGB-Kontrolle schließlich eingeführt, weil vorformulierte Vertragsbedingungen die Privatautonomie gefährden, denn in Massengeschäften werden Klauseln einseitig vom stärkeren Vertragspartner gestellt und die andere Seite, meist Verbraucher, können sie praktisch nicht beeinflussen.
Der BGH hat im vorliegenden Fall betont, dass es nicht erkennbar gewesen wäre, dass die Agentur oder die Gesellschaft bereit gewesen wären, über die Bedingungen des Vertrages zu verhandeln. Es ist viel eher so, dass die Käufer der Wohnungen vor vollendete Tatsachen gestellt worden sind, denn sie hatten nur die Wahl, den Kaufvertrag abzuschließen und Partei des Vermittlungsvertrages zu werden, oder auf beides zu verzichten. Es sei daher nicht anderes, als bei Vertragsverhandlungen mit ungleicher Gestaltungsmacht. Deshalb müsse die Klausel des Vertrages, wie andere AGB auch, der Inhaltskontrolle unterworfen werden. Der BGH nahm hier eine unangemessene Benachteiligung an, sodass die Klausel im Vermittlungsvertrag unwirksam ist.
Als Fazit lässt sich festhalten: Für die Zukunft ist wichtig, zu beachten, dass Klauseln bei einem Vertragsverhältnis von mehr als zwei Parteien durchaus zeitgleich individuell vereinbart und AGB sein können. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die individuell ausgehandelte Vertragsklausel gegenüber den anderen Vertragspartnern verwendet wird. Es muss daher insbesondere bei mehreren Parteien besonders achtsam vorgegangen werden. Der BGH bestätigt damit sein Urteil aus dem Jahr 2009 (Urteil vom 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220) und bleibt sich mit der Auffassung treu.
➤ ABG - Bloßer Verweis auf Website reicht nicht aus
➤ ABG unwirksam - Kürzung der Verjährungsfrist nicht möglich
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