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Seit der Reform des Maklerrechts gilt beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung grundsätzlich der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Beauftragt der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer, dürfen beide Parteien nach § 656c BGB grundsätzlich nur in gleicher Höhe zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun erneut Gelegenheit, die Reichweite dieser Vorschrift zu präzisieren. Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) stellte der BGH klar, dass die bloße Absicht des Käufers, ein objektiv nicht als Einfamilienhaus einzuordnendes Gebäude künftig selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, für die Anwendung des § 656c BGB nicht ausreicht. Entscheidend sind vielmehr die Umstände, die dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar sind.
Der Entscheidung lag der Verkauf einer Immobilie zugrunde, die als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten wurde. Das Gebäude verfügte über zwei voneinander unabhängige Wohneinheiten, die zum Zeitpunkt des Kaufvertrags an zwei verschiedene Mietparteien vermietet waren. Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Objekt ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet. Erst nachdem der Maklervertrag bereits geschlossen worden war, teilte der Käufer dem Makler mit, dass er die Immobilie künftig selbst nutzen und als Einfamilienhaus bewohnen wolle. Der Käufer vertrat daraufhin die Auffassung, der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB müsse Anwendung finden. Da die vereinbarte Maklerprovision diesen Anforderungen nicht entsprach, sei der Maklervertrag unwirksam. Der BGH folgte dieser Argumentation jedoch nicht.
Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, dass der Begriff des Einfamilienhauses nicht allein von der späteren Nutzung durch den Käufer abhängt. Maßgeblich ist vielmehr, ob für den Makler bereits bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar ist, dass das zu vermittelnde Objekt vorrangig den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll. Im entschiedenen Fall sprach die objektive Beschaffenheit der Immobilie gerade gegen ein Einfamilienhaus. Das Gebäude bestand aus zwei eigenständigen Wohneinheiten, von denen keine lediglich untergeordnete Bedeutung hatte. Hinzu kam, dass beide Wohnungen vermietet waren und das Objekt auch als Zweifamilienhaus vermarktet wurde. Unter diesen Umständen durfte der Makler davon ausgehen, dass kein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB vorlag.
Die zentrale Aussage der Entscheidung lautet, dass eine erst nach Abschluss des Maklervertrags mitgeteilte Nutzungsabsicht den Halbteilungsgrundsatz nicht nachträglich auslösen kann. Nach Auffassung des BGH ist es Sache des Käufers, den Makler spätestens beim Vertragsschluss darüber zu informieren, wenn eine objektiv nicht eindeutig als Einfamilienhaus erkennbare Immobilie künftig ausschließlich Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll. Erfolgt diese Mitteilung erst später, bleibt sie für die Anwendung des § 656c BGB grundsätzlich ohne Bedeutung. Der Bundesgerichtshof begründet dies unter anderem mit dem allgemeinen zivilrechtlichen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Vertrags anhand der Umstände im Zeitpunkt seines Abschlusses zu beurteilen ist. Nachträgliche Entwicklungen oder erst später offengelegte Tatsachen können einen zunächst wirksamen Vertrag grundsätzlich nicht nachträglich unwirksam werden lassen.
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Die Entscheidung schafft mehr Rechtssicherheit für Immobilienmakler. Sie müssen ihre Vergütungsvereinbarungen nicht nachträglich anpassen, wenn ein Käufer erst später erklärt, die Immobilie künftig anders nutzen zu wollen. Gleichzeitig macht der BGH deutlich, dass die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus stets anhand der objektiven Gegebenheiten und der für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbaren Umstände erfolgt. Nur wenn die spätere Nutzung bereits zu diesem Zeitpunkt offengelegt wird, kann sie bei der Anwendung des § 656c BGB berücksichtigt werden.
Auch wenn der BGH die Position der Makler stärkt, zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine sorgfältige Dokumentation bereits bei Abschluss des Maklervertrags ist. Makler sollten festhalten, wie das Objekt beworben wird, welche objektiven Merkmale die Immobilie aufweist und welche Angaben der Kaufinteressent zu seiner beabsichtigten Nutzung gemacht hat. Insbesondere bei Immobilien, die sowohl als Ein- als auch als Zweifamilienhaus genutzt werden könnten, empfiehlt es sich, die Nutzungsabsicht des Käufers ausdrücklich zu dokumentieren. So lassen sich spätere Streitigkeiten über die Anwendbarkeit des Halbteilungsgrundsatzes vermeiden.
Mit seinem Urteil konkretisiert der BGH erneut die Voraussetzungen für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes bei der Maklerprovision. Maßgeblich ist nicht allein die spätere Nutzung einer Immobilie, sondern ob für den Makler bereits beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war, dass ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB vermittelt werden sollte. Für Makler bedeutet die Entscheidung mehr Rechtssicherheit. Zugleich verdeutlicht sie, dass die objektive Beschaffenheit des Objekts und eine sorgfältige Dokumentation der Nutzungsabsicht bereits bei Vertragsschluss entscheidend sind. Nur so lässt sich zuverlässig beurteilen, ob der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB Anwendung findet
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