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Kann ein Doppelmakler vom Käufer weiterhin die Maklerprovision verlangen, wenn der Verkäufer seinen Maklervertrag wirksam widerrufen hat und deshalb selbst keine Provision mehr zahlen muss? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof beschäftigt. Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 223/25) entschied der BGH: Der Provisionsanspruch gegen die andere Vertragspartei kann bestehen bleiben. Ein Widerruf ist rechtlich nicht mit einem Erlass der Maklerprovision gleichzusetzen. Die Entscheidung ist insbesondere für Immobilienmakler sowie Käufer und Verkäufer von Einfamilienhäusern relevant. Sie zeigt, dass beim sogenannten Halbteilungsgrundsatz genau darauf abgestellt werden muss, warum eine Vertragspartei letztlich keine Provision zahlen muss. SBS LEGAL erklärt, wann trotz Widerruf des Maklervertrages durch den Verkäufer ein Provisionsanspruch bestehen bleiben kann.
Ein Makler kann beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Seiten tätig werden. In diesem Fall spricht man von einem Doppelmakler. Lässt sich der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision versprechen, gelten die besonderen Vorgaben des § 656c BGB. Danach dürfen sich beide Seiten grundsätzlich nur in gleicher Höhe zur Zahlung des Maklerlohns verpflichten. Die Vorschrift soll verhindern, dass die Maklerkosten einseitig auf eine Vertragspartei verlagert werden. Wird einer Seite die Provision später erlassen, wirkt dieser Erlass nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB deshalb grundsätzlich auch zugunsten der anderen Partei. Im nun entschiedenen Verfahren musste der BGH klären, ob diese Regelung auch dann greift, wenn eine Vertragspartei nicht aufgrund eines Erlasses, sondern wegen eines wirksamen Widerrufs keine Provision mehr zahlen muss.
Ausgangspunkt des Verfahrens war der Verkauf eines Berliner Reihenmittelhauses. Der Makler war zunächst für eine Erbengemeinschaft tätig und vermittelte das Objekt später an den Käufer. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten jeweils eine Provision von 3,57 Prozent zahlen. Der Käufer erwarb gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht samt dem darauf errichteten Gebäude für 270.000 Euro. Auf Verkäuferseite war der Maklervertrag jedoch nicht ordnungsgemäß mit einer Widerrufsbelehrung versehen worden. Die Erbengemeinschaft widerrief den Vertrag deshalb wirksam. Damit konnte der Makler gegenüber den Verkäufern keine Provision mehr verlangen. Vom Käufer forderte er dagegen weiterhin 9.639 Euro.
Nach Auffassung des BGH: nein. Das Kammergericht Berlin hatte zuvor angenommen, dass der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB auch den Käufer schützen müsse. Wenn der Makler von den Verkäufern aufgrund des Widerrufs keine Provision erhalte, könne er auch vom Käufer keine Zahlung verlangen. Der BGH widersprach dieser Auffassung. Entscheidend sei nicht allein, dass eine Seite wirtschaftlich keine Provision zahlen müsse. Maßgeblich sei vielmehr der rechtliche Grund dafür. Gerade diese Unterscheidung ist der Kern der Entscheidung.
§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB betrifft ausdrücklich den Erlass des Maklerlohns. Ein solcher Erlass lag nach Auffassung des BGH aber nicht vor. Bei einem Erlass verzichtet der Makler im Einvernehmen mit einer Vertragspartei auf seine Forderung. Dadurch könnte ohne die gesetzliche Regelung die Gefahr entstehen, dass die andere Vertragspartei entgegen dem Halbteilungsgrundsatz allein mit den Maklerkosten belastet wird. Beim Widerruf ist die Situation anders. Hier löst sich der Maklerkunde aufgrund eines gesetzlichen Widerrufsrechts vom Vertrag. Der Makler hatte gegenüber der Verkäuferseite also nicht freiwillig auf seine Provision verzichtet. Dass er den Wegfall seines Anspruchs selbst mitverursacht hatte, weil die Widerrufsbelehrung fehlte, änderte an dieser rechtlichen Einordnung nichts.
BGH zur Maklerprovision: Wann § 656c BGB nicht gilt
Der BGH lehnte außerdem eine analoge Anwendung des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auf den Widerruf ab. Eine solche Analogie würde voraussetzen, dass das Gesetz eine unbeabsichtigte Regelungslücke enthält. Eine solche Lücke sah der BGH nicht. Der Zweck der Vorschrift liegt insbesondere darin, Umgehungen des Halbteilungsgrundsatzes zu verhindern. Ein wirksamer Widerruf beruht aber nicht auf einer Vereinbarung zwischen Makler und Vertragspartei über einen Provisionsverzicht, sondern auf der gesetzlichen Lösungsmöglichkeit vom Vertrag. Damit bleibt der eigenständige Provisionsanspruch gegen die andere Vertragspartei grundsätzlich bestehen.
Die Entscheidung enthält außerdem eine wichtige Aussage für das Maklerrecht. Maklerverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser bedürfen nach § 656a BGB der Textform. Im konkreten Fall hatte der Käufer über ein Immobilienportal ein Exposé erhalten, in dem die Käuferprovision eindeutig ausgewiesen war. Nach Auffassung des BGH kann ein solches Exposé ein formwirksames Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags darstellen, wenn die Provisionspflicht klar und eindeutig erkennbar ist. Für Käufer bedeutet das: Ein provisionspflichtiger Maklervertrag muss nicht zwingend als klassischer Vertrag unterschrieben werden. Auch digitale Kommunikation kann für einen wirksamen Vertragsschluss ausreichen. Das betrifft insbesondere Fragen des Vertragsrechts.
Der BGH stellte außerdem klar, dass ein auf einem Erbbaurecht errichtetes Einfamilienhaus grundsätzlich unter § 656a BGB fallen kann. Im entschiedenen Fall wurde nicht das Grundstück selbst veräußert, sondern das Erbbaurecht mit dem darauf befindlichen Gebäude. Dies hinderte die Anwendung der besonderen Vorschriften über Maklerverträge bei Einfamilienhäusern nicht. Auch insoweit sorgt die Entscheidung für zusätzliche Klarheit bei Immobiliengeschäften.
Für Immobilienmakler ist die Entscheidung zunächst günstig. Fällt der Provisionsanspruch gegenüber einer Vertragspartei aufgrund eines wirksamen Widerrufs weg, muss deswegen nicht automatisch auch die Provision der anderen Seite entfallen. Gleichzeitig zeigt der Fall aber deutlich, wie wichtig ordnungsgemäße Widerrufsbelehrungen sind. Der Makler verlor seinen Provisionsanspruch gegenüber der Verkäuferseite vollständig. Makler sollten daher sicherstellen, dass ihre Verträge formwirksam abgeschlossen werden und alle erforderlichen Verbraucherinformationen vollständig erteilt werden.
Käufer und Verkäufer sollten bei Streitigkeiten über eine Maklerprovision genau prüfen, warum eine Zahlungspflicht entfällt. Ein Erlass, ein von Anfang an unentgeltlicher Maklervertrag und ein späterer Widerruf können unterschiedliche Rechtsfolgen haben. Entscheidend ist deshalb nicht allein, ob die andere Vertragspartei tatsächlich zahlt, sondern auf welcher rechtlichen Grundlage ihre Zahlungspflicht besteht oder wegfällt. Gerade bei Doppelmaklern lohnt sich daher eine genaue Prüfung der jeweiligen Vertragsverhältnisse.
Die Rechtsanwälte von SBS Legal beraten Mandanten zu Fragen des Maklerrechts und des Vertragsrechts. Dazu gehören insbesondere Maklerverträge, Provisionsansprüche sowie Streitigkeiten über die Zahlung oder Rückforderung einer Maklerprovision. Die Entscheidung des BGH zeigt, dass bereits die genaue rechtliche Einordnung eines Vorgangs – etwa als Widerruf oder Erlass – darüber entscheiden kann, ob ein Provisionsanspruch weiterhin besteht.
SBS Legal unterstützt Sie bei der Prüfung und Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Maklerverträgen und Provisionsforderungen.