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Erbschaftsfall: Welchen Wert hat die geerbte Immobilie?


Die Immobilienbewertung ist entscheidend für die Nachfolgeplanung

Die Nachfolgeplanung umfasst stets auch die Immobilie. So muss der Immobilie ein Wert beigemessen werden, damit die Nachfolgeberatung in festen Bahnen verlaufen kann. Wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen, ist deren Wert zur idealen Ausnutzung des persönlichen Freibetrags besonders relevant. Zu Unrecht wird Bewertungsfragen wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Wegen der unterschiedlichen Bewertungsverfahren und deren verschiedener Handhabung besteht nämlich durchaus ein Gestaltungsraum. In der Nachfolgeplanung und der Gestaltungsberatung ist es unerlässlich, seine Immobilie bewerten zu lassen. Die steuerlichen Bewertungsverfahren sorgen dafür, dass der ermittelte Immobilienwert die Finanzämter in der Regel verpflichtet. Die gemäß dem Bewertungsverfahren ermittelten Grundstückswerte können dann im Schenkungs- und Erbschaftsfall sicher eingeplant werden. Wie klären auf, welche Grundlagen bei der steuerlichen Bewertung reinspielen! 


Die gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung

Um zu erfahren, welchen Wert die geerbte Immobilie hat, wird das Bewertungsverfahren von Immobilien - im Sinne von schenkungs- und erbschaftssteuerlichen Zwecken - nach dem vorgegebenen Verfahren in §§176 ff. Bewertungsgesetz (BeWG) vollzogen. Die Grundstücksart bestimmt dabei das einschlägige Verfahren. Dies soll den marktnahen Wert der Immobilie darstellen.

Auf folgende verschiedene Verfahren kann dabei zurückgegriffen werden:

  • Das Vergleichswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungs- und Teileigentum 
  • Das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke
  • Das Sachwertverfahren für sonstige bebaute Grundstücke

Neben den gängigen Grundstücksarten müssen bei einer Vielzahl von Sonderfällen, wie Gebäude auf fremden Grund und Boden oder Gebäude für den Zivilschutz Besonderheiten berücksichtigt werden. In einem der genannten Bewertungsverfahren werden aber auch diese Sonderfälle in der einen oder anderen Art berücksichtigt.

Die Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren

Nach der Finanzverwaltung richtet sich der Wert des Grundstücks vor allem nach den Verkaufspreisen. Die meisten Verkaufsfälle findet man häufig bei bei Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern vor. Der Vergleichswert lässt sich anhand von Auszügen aus Kaufpreissammlungen errechnen. Um an die Auszüge zu gelangen, sollte man sich an die zuständigen Gutachterausschüsse der Gemeinde richten. Es kann jedoch vorkommen, dass in der jeweiligen Region keine geeigneten Käufe bzw. Verkäufe getätigt worden sind oder die Finanzverwaltung sich weigert die Vergleichspreise anzuerkennen. Nach § 183 Absatz 1 Satz 1 BewG muss es  nämlich um  Kaufpreise gehen, die sich aufgrund der Wert prägenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend decken. Gebäudeart und -alter, Art und Maß der baulichen Nutzung, die Lage sowie Erschließungszustand machen den Vergleich aus. Daher sollte man zuvor mit dem Finanzamt abgesprochen haben, ob Vergleichspreise für ein zu bewertendes Grundstück anerkannt werden. Die Einholung der Auszüge aus den Kaufpreissammlungen gestaltet sich nämlich als nicht besonders kostengünstig. Der Verkaufspreis eines zuvor übertragenen Grundstücks wird niedriger angesetzt als der gemeine Wert für die vorhergehende Übertragung. Die Übertragung darf vor dem Verkauf jedoch nicht länger als ein Jahr her sein und muss sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr begeben haben. Der Verkaufspreis ist allerdings nicht anzusetzen, wenn er höher als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Wert ist. Aus einer Vielzahl von Verkäufen werden die sogenannten Vergleichswertfaktoren von Gutachterausschüssen in größeren Gemeinden statistisch festgestellt und publiziert. Diese Vergleichswertfaktoren werden von der Finanzverwaltung eher akzeptiert als einzelne Vergleichspreise. Die wertsteigernden Merkmale müssen sich aber auch hier mit dem zu bewertenden Objekt decken.

Die Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren

Bei der Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren findet eine Trennung zwischen dem  Gebäudeertragswert und dem Bodenwert statt. Um den Bodenwert zu berechnen, werden die Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse nach festen Vorgaben wiederholend veröffentlichen, mit der Grundstücksfläche multipliziert. Findet eine Veröffentlichung der Bodenrichtwerte abhängig von der Grundstücksgröße bzw. -tiefe, der baulichen Nutzung oder anderen wertbeeinflussenden Merkmalen statt, muss die Bewertung individuell angepasst werden. Die um die Bewirtschaftungskosten verminderte erzielbare Nettokaltmiete bestimmt den Gebäudeertragswert. Die Bodenwertverzinsung mindert den verbleibenden Reinertrag, der dann mit einem Vervielfältiger kapitalisiert wird. Zudem findet abhängig vom jeweiligen Baujahr ein Altersabschlag vom Gebäude statt. Was die Höhe der Mieteinnahmen angeht, so bleibt eine Absprache mit der Finanzverwaltung meist nicht aus. Es kann die ortsübliche Miete verlangt werden, wenn die vereinbarten Mieten mehr als 20% von der ortsüblichen erzielbaren Miete abweichen. Die ortsübliche Miete ist ebenso in Fällen von unentgeltlicher Überlassung oder Eigennutzung entscheidend. Es kann sich als schwierig gestalten, die ortsübliche Miete beim Finanzamt entsprechend anzusetzen, weil Gewerbeimmobilien häufig unterschiedlich genutzt werden und ein amtlicher Gewerbemietspiegel nicht besteht. Wurde das Grundstück mittels des Ertragsverfahrens bewertet, sollte die vertraglich vereinbarte Miete herangezogen werden, um den Jahresrohertrag des Gebäudes zu ermitteln. Dabei ist die ortsübliche Miete entscheidend, wenn die vertraglich vereinbarte Miete eine Abweichung von mehr als 20% der ortsüblichen Miete aufweist. Am 5.12.2019 entschied der Bundesfinanzhof, dass die vereinbarte Miete in den Fällen nicht länger als „üblich“ bewertet werden dürfe, wo sie sich um mehr als 20% von dem obersten oder dem untersten Wert der Spanne eines genutzten Mietspiegels unterscheidet. Damit teilt der Bundesfinanzhof dieselbe Sicht wie die Finanzverwaltung. Wiederum muss man sich nicht auf einen im Mietspiegel anerkannten Mittelwert berufen. Es bleibt hingegen offen, ob die Verwendung des Durchschnitts- bzw. Mittelwerts eines Mietspiegels als ortsübliche Miete gestattet ist. Der Fall vor dem Finanzhof thematisierte allein die Frage, inwiefern eine vertraglich vereinbarte Miete unüblich sei.

Die Immobilienbewertung durch das Sachwertverfahren

Ist die Ermittlung einer ortsüblichen Miete gescheitert oder sind nach den anderen Verfahren keine Vergleichspreise verfügbar, wird auf das Sachwertverfahren als Auffangverfahren zurückgegriffen. So wie im Ertragswertverfahren erfolgt die Bewertung zweistufig anhand des Bodenwerts und dem Gebäudesachwert. Zusätzlich werden in Ausnahmefällen besondere bauliche Anlagen wie beispielsweise Außenanlagen gesondert angesetzt. Die sogenannte Bruttogrundfläche multipliziert mit (preisindizierten) Regelherstellungskosten, die jeweils vom Alter und Ausstattungsstandard des Gebäudes beeinflusst werden, ergibt den Gebäudewert. Die Summe aller Grundflächen eines Bauwerks nach DIN 277-2:2005-02 errechnet die Bruttogrundfläche. Das Finanzamt erkennt jedoch auch die vereinfachten Herleitungen der Bruttogrundfläche an. 

Die Immobilienbewertung durch das Sachverständigengutachten  

Das Vergleich-, Ertrags- und Sachwertverfahren beruhen zum Teil auf vereinfachten Annahmen und Pauschalisierungen. Bauliche Besonderheiten sowie Eigenheiten finden oftmals keine Berücksichtigung. Mittels eines Sachverständigengutachtens lässt sich aber ein geringerer Grundstückswert dokumentieren. Im Einzellfall wird entscheiden, ob ein solches Sachverständigengutachten beantragt werden kann. Dies ist abhängig von dem geschätzten tatsächlichen Wert und dem nach dem Bewertungsgesetz ermittelten Wert. Dabei sollte auf die Kosten bezüglich der Erstellung des Sachverständigengutachtens besonders geachtet werden. Entscheidend ist, dass die einschlägigen Verordnungen im Gutachten Berücksichtigung finden. Die Finanzverwaltung ist nämlich durchaus rigoros in ihrer Ablehnung. So darf das Gutachten keine Dokumentationsmängel, methodische Mängel oder unzureichende Erhebungen enthalten. Der gemeine Wert ausländischen Grundbesitzes wird hingegen mittels eines Marktwertgutachtens ermittelt. Im Ausland mangelt es nämlich an den Daten, die für eine Bewertung nach dem Verfahren des Bewertungsgesetzes erforderlich wären.

Weitere Gestaltungsmöglichkeiten

Erfolgt die Übertragung eines Grundstücks unter der Zurückhaltung des Nießbrauchrechts, wird grundsätzlich der Wert des Nießbrauchs von dem Grundstückswert als Last reduziert. Mithilfe des steuerlichen Verfahrens werden dann der Nießbrauch sowie das Grundstück bewertet. Das Nießbrauchrecht kann bei Wertbestimmung des Grundstücks bereits in den Fällen vom Immobiliengutachter abgezogen werden, wo ein externes Wertgutachten für die Grundstücksübertragung eingeholt worden ist. Dann kann das Nießbrauchrecht nicht mehr als Last abgezogen werden. Es ist jedoch anzumerken, dass sich der Gutachter bei der Nießbrauch- und Immobilienbewertung nicht an den steuerlichen Verfahren orientieren muss. Somit sind Unterschiede zu dem grundsätzlichen Verfahren möglich. 

Beispiel: Die Höhe des Ertragswerts eines Mietwohngrundstücks beläuft sich auf 2.000.000,00 Euro. Es erfolgt eine Grundstückssübertragung des Schenkenden an seine Tochter. Dabei behält er das Nießbrauchrecht zurück, dessen Wert sich auf 1.680.000,00 Euro beläuft. Diese Summe ergibt sich, wenn man die Begrenzung des Jahreswerts gemäß § 16 BewG beachtet. Der Nießbrauch ist dann vom ermittelten Grundstückswert als Last zu subtrahieren. Damit kommt es bei der Tochter zu einem steuerpflichtigen Erwerb von 320.000,00 Euro. Die anfallende Schenkungssteuer ergibt eine Summe von 33.000,00 Euro. Dies allerdings ohne die Steuerbefreiungsvorschriften und persönlichen Freibeträge zu beachten. Das externe Wertgutachten ergibt, dass sich der Wert des Grundstücks auf 200.000,00 Euro beläuft. Da das Nießbrauchrecht hier bereits abgezogen worden ist, ist es nicht länger möglich jenes bei der Schenkungssteuer als Last zu subtrahieren. Die Schenkungssteuer ergibt dann 22.000,00 Euro. Bei der Übertragung eines Grundstücks unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs, muss jenes eine gewisse Mindestlaufzeit erreichen. Gelingt ihm das nicht, ist es notwendig, den Nießbrauch von Neuem auf die tatsächliche Nutzungsdauer zu berechnen. Folge ist eine geringere Abzugsposition und damit eine Nacherhebung der Steuer. Erfolgt ein Abzug des Nießbrauchs jedoch schon bei der Grundstücksbewertung durch das Wertgutachten, kann der Wert des Nießbrauchs nicht ex post korrigiert werden.


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