Rechtsanwalt & Spezialist für Handels- und Gesellschaftsrecht
T (+49) 040 / 7344 086-0
Steuerberater beim Kooperationspartner SBS Tax
T (+49) 040 / 7344 086-0
Blog News
Erwägt man den Erwerb einer oder mehrerer Immobilien, so stellt sich die Frage, welches Rechtssubjekt den Kauf aus einer steuerlichen Perspektive heraus am ehesten vornehmen sollte. Zur Auswahl steht der Kauf über die Privatperson als natürlicher Person oder der Weg über die Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (=GmbH). In diesem Sinne spricht man von der sogenannten Immobilien-GmbH. Nun folgend soll aufgezeigt sein, welche Vorteile sich bei der Gewerbesteuer ergeben und wie die Gesamtsteuerbelastung auf einen Wert von 15 % gedrückt werden kann, während zusätzlich eine erhöhte Abschreibung von 3 statt lediglich 2 Prozentpunkten besteht.
Um klarzumachen, welche Auswirkungen die unterschiedlichen Gestaltungsmodelle beim Erwerb einer Immobilie haben, soll der Kaufprozess durch die Hand einer Privatperson veranschaulicht sein. Dies erfolgt anhand folgenden fiktiven Beispiels:
Sie als Leser sind eine Privatperson, die gewillt ist, eine Immobilie zu erwerben. Es sei ein Kaufpreis von 2.000 Euro unterstellt, wobei die genaue Höhe des Kaufpreises nicht von Relevanz ist. Nun vermieten Sie dieses Objekt und erzielen einen fiktiven Mietertrag von etwa 5 %. Fünf Prozent von 2.000 Euro sind in der Summe 100 Euro, wovon 2 % Abschreibung geltend gemacht werden können. Dies bezieht sich im Grundsatz auf den Gebäudewert, nicht aber auf den Grundstückswert. Für die einfache Berechnung wird ein Grundstücksanteil von 20 % weggelassen. Es sind also 2 % auf 2.000 Euro anzurechnen, was einem Abschreibungsvolumen von 40 Euro entspricht. Die AfA beträgt demnach einem Wert von -40 Euro.
Im Ergebnis besteht ein Gewinn aus den Immobilieneinkünften von 60 Geldeinheiten (100 Euro Gewinn aus Mietertrag minus 40 € AfA gleich 60). Dieser Gewinn unterliegt sodann der privaten Einkommenssteuer.
AfA steht für Absetzung für Abnutzung und ermöglicht die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts auf eine mehrjährige gewöhnliche Nutzungsdauer (§ 7 Einkommenssteuergesetz (=EStG)).
Die Abschreibung bei Immobilien gemäß § 7 Absatz 4 EStG soll grundsätzlich die begrenzte Nutzungsdauer einer Immobilie nachvollziehen. Deshalb kann sie nur auf den Gebäudeteil geltend gemacht werden, nicht aber auf den Grundstücksanteil, da sich ein Grundstück nicht abnutzt.
Angenommen, Sie unterliegen dem Grenzssteuersatz, also einem Spitzensteuersatz von 42 %, dieser wird bei Alleinstehenden ab einem zu versteuerndem Einkommen von 54.000 Euro angenommen, bei zusammenveranlagten ab einem Wert von ungefähr 108.000 Euro. Zieht man in der Folge die Einkommenssteuer in Höhe von 42 % ab, so sind in der Konsequenz 25 Euro Steuern zu zahlen.
Am Ende steht ein Liquiditätsgewinn durch die Mieteinnahmen von 100 Euro; die Abschreibung ist ledigliche eine Luftbuchung minus des Einkommenssteueranteil, sodass letztlich ein Liquiditätsüberschuss von 75 Euro besteht.
Dieser Wert ist nun mit dem Immobilienerwerb in der Rechtsform einer GmbH zu vergleichen.
Es sei unterstellt, dass Sie eine GmbH gründen, die sich zu 100 Prozent in Ihrem Eigentum befindet. Der Kaufpreis der betreffenden Immobilie beträgt 2.000 Geldeinheiten, um eine Vergleichbarkeit zum vorherigen Beispiel herzustellen. Wiederum erhalten Sie Mieteinnahmen aus dem Objekt von 100 Geldeinheiten.
Grundsätzlich besteht nur 2 % Abschreibung auf Vermietungsobjekte. Kaufen Sie jedoch ein Gewerbeobjekt und vermieten dieses sodann in der Position des Unternehmers, so erhalten Sie eine Abschreibung von 3 % statt der ursprünglichen 2 %. Dafür ist allerdings das Vorliegen zweier Voraussetzungen notwendig.
Zum einen müssen Sie selber über Betriebsvermögen verfügen. Über ein solches können Sie nur als GmbH, nicht aber als Privatperson verfügen.
Zum anderen hat der Mieter des Objekts dieses gewerblich zu nutzen, wie beispielhaft erfüllt durch eine Gastronomie, eine Lagerhalle oder durch etwas Ähnliches.
In der Folge erhöht sich die Abschreibung von 2 auf 3 %, was zunächst wenig klingt, aber eine erhebliche Auswirkung hat. Denn 3 % auf einen Kaufpreis von 2.000 Euro sind im Ergebnis 60 Euro, was in der Folge bedeutet, dass der Gewinn aus steuerlicher Perspektive 40 Euro beträgt. Auf diese 40 Euro Gewinn zahlt die GmbH grundsätzlich eine Körperschaftssteuer von 15 % und ebenso eine Gewerbesteuer.
Die Gewerbesteuer liegt zwischen 14 und 15 %. In Köln ist sie bei etwa 17 %, während es in Bonn 17,2 % sind. In Düsseldorf ist es ähnlich. In anderen Gemeinden sind die Wert noch etwas niedriger, 14, 13 oder sogar 12 %, wo der Hebesatz festgelegt ist. Um die Werte zu vereinheitlichen, rechnen wird mit dem Durchschnittswert von 15 %, sodass man von einer Gesamtunternehmenssteuer von 30 % spricht.
Allerdings gilt, dass wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und vermietet, von der Grundsteuer befreit ist.
Dies betrachtet man als eine gewerbliche Grundstückskürzung gemäß § 9 Nummer 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz, welche man auf Antrag erhält. Der Hintergrund dieses Instituts ist, dass die GmbH gewissermaßen schon Grundsteuer zahlt, weswegen sie nicht zusätzlich durch die Gewerbesteuer belastet werden soll. De facto ergibt sich dadurch eine Gewerbesteuerreduzierung auf null, während die Körperschaftssteuer bei 15 % liegt, was in dem vorgenannten Beispiel einem Wert von 6 Euro entspricht, und einer Gewerbesteuer von 0 Euro.
In total haben wir einen Mietertrag von 100 Euro, von der die Körperschaftssteuer abzuziehen ist. Die Abschreibung ist nur eine buchhalterische Umsetzung, was in der Gesamtheit einem Liquiditätszufluss von 94 Euro netto entspricht.
Vergleicht man dies mit dem Erwerb einer Immobilie durch eine natürliche Person, führt das nicht zu 94 Euro, sondern nur zu 75 Euro netto. Dies ermöglicht es, das aufgenommene Bankdarlehen sehr viel schneller zurückzuzahlen. Dies hat über den Zinseszinseffekt eine erhebliche Auswirkung, sodass man nicht erst nach 30 Jahren, sondern schon nach 20 Jahren schuldenfrei ist. Der Liquiditätsüberschuss liegt nämlich bei 94 Euro statt 75 Euro, der direkt in die Tilgung investiert werden kann.
Die Frage, die sich letztlich stellt, ist, wie die GmbH die erweiterte Grundstückskürzung beanspruchen kann.
Voraussetzung ist zunächst, dass die GmbH lediglich eigenen Grundbesitz hält und dieses entweder verpachtet oder vermietet. Auf diese Weise ist sowohl das Grundstück selbst, die Mieteinkünfte wie auch die Gebäude, die sich darauf befinden, begünstigt.
Nicht begünstigt sind jedoch operative Unternehmen, sollten diese beispielsweise zusätzlich ein Ladenlokal führen, zeitgleich noch Beratung betreiben, oder auch Hausmeisterservices für fremde Unternehmen anbieten.
Ebenso wenig begünstigt ist, so zumindest derzeit beim Bundesfinanzhof anliegend, in der Revision behandelt und vermutlich zum Nachteil des Steuerpflichtigen entschieden, wenn sich die GmbH an einer Tochter GmbH & Co. KG beteiligt.
Dies wäre schädlich, weil in diesem Fall gewerbliche Einkünfte von der Tochter GmbH und Co. KG zur Mutter GmbH hochgezogen werden.
Es existieren demnach gewissen Einschränkungen für diesen Fall der Grundstückskürzung.
In der Praxis begegnet einem häufig der Fall des Einkaufscenters, bei welchem angenommen sei, dass Sie es zunächst erworben haben und sodann gänzlich vermieten. Auf einer steuerlichen Ebene vermieten Sie nun aber nicht nur das Gebäude auf dem Grundstück und das Grundstück selbst, sondern auch die im Gebäude befindlichen Betriebsvorrichtungen, Rolltreppen, Hebebühnen und so weiter. Eine Verpachtung der vorgenannten Dinge wäre für eine Gewerbesteuerkürzung schädlich, da diese aus steuerrechtlicher Perspektive keine Immobilien sind, sondern einer Bewertung als Wirtschaftsgüter und Betriebsvorrichtungen erliegen. Dies würde zu einer Nichtanwendbarkeit des Modells der Grundstückskürzung führen. Hierzu wäre es uns eine Freude, Sie zu beraten.
Man könnte das wirtschaftliche Eigentum nämlich auf eine andere Rechtsform auslagern, sodass rechtlich jemand anderes als die GmbH selbst wirtschaftlich die Betriebsvorrichtung vermietet und die GmbH schließlich nur den reinen Grundbesitz vermietet.
Wie aufgezeigt, unterliegen die vorgestellten Pfade gewissen Voraussetzungen, welche es in einem Beratungsgespräch zu identifizieren und zu erfüllen gilt; nämlich, dass im Endeffekt lediglich eine GmbH vorliegt, die Grundbesitz vermietet. Das einzige, das diese GmbH im Stande zu tun ist, ist eigenes Kapitalvermögen zu verwalten. Demnach kann sie ein Girokonto betreiben, ein Festgeldkonto führen, und die Zinserträge generieren. Allerdings würden für diese Zinserträge die Kürzungen nicht greifen. In der Folge würde die Kürzung sich nur auf die Mieterträge beziehen. Allerdings sind die Zinserträge bei Immobiliengesellschaften nicht so hoch, und somit bei Betrachtung der Gewerbesteuer zu vernachlässigen.
Doch wie stellt sich die Lage dar, wenn die Gesellschaft den aufgenommenen Kredit zum Kauf der Immobilie abgezahlt hat. Regelmäßig finanziert die Gesellschaft den Immobilienkauf fremd mit einem sehr geringen Anteil aus Eigenmitteln. Zu einem bestimmten Zeitpunkt ist die Immobilie abbezahlt und die Abschreibung aufgebraucht. Von da an macht die GmbH laufenden Gewinn: Fraglich ist, wie viele Steuern die GmbH in einem solchen Fall zahlt und wie viel eine Privatperson.
Es gelten die gleichen Startbedingungen wie oben erwähnt: Sie haben Mieterträge von 100 Geldeinheiten; eine Abschreibung ist nicht mehr vorhanden, sodass ein steuerlicher Reingewinn von 100 Geldeinheiten besteht. Die Einkommenssteuer bei einem Steuersatz von 42 % beträgt 42 Euro, sodass im Ergebnis 58 Euro übrigbleiben.
Auf den Mietertrag von 100 Euro zahlen Sie Körperschaftssteuer von 15 %, wobei Sie zeitgleich von der Gewerbesteuer befreit sind, weswegen ein Reingewinn von 85 Euro nach Steuern in der Gesellschaft verbleiben.
Vollkommen zu Recht merkt man nun an, dass das Geld nicht Ihnen als Privatperson gehört, sondern juristisch gesehen der GmbH. Auf eine Ausschüttung an Sie fällt eine Kapitalertragssteuer von 25 % an. Somit verbleibt bei einem Wert von 85 Euro abzüglich der Kapitalertragssteuer von 25 % ein Nettogewinn von 63 Euro.
Auch in diesem Fall wird deutlich, dass die GmbH mit 63 Euro netto wesentlich besser dasteht als die Privatperson mit 58 Euro. Dies entspricht 5 % mehr an Nettogewinn. Das bedeutet, dass selbst in dem Fall der vollständig aufgebrauchten Abschreibung, und einer Zurückzahlung des gesamten Kredits, die GmbH gegenüber der Anschaffung als Privatperson besser steht.
Um das genannte Modell weiter zu optimieren, ist relevant zu wissen, dass sich diese Art des Immobilienerwerbs über die GmbH besonders lohnt, wenn Sie besonders viel Fremdkapital aufnehmen.
Kaufen Sie beispielsweise ein Einkaufscenter im Wert von 10 Millionen Euro, und sind Sie mit 500.000 € Eigenkapital beteiligt, während sie 95 %, also 9,5 Millionen von der Bank als Kredit erhalten.
In einem solchen Falle wäre es geschickt, dieses nicht als Privatperson, sondern in der Rechtsform der GmbH zu erwerben. Wie wir gesehen haben, bleibt Netto viel mehr Liquidität in der GmbH übrig, um die durch die Kreditaufnahme entstandenen Schulden schneller zu bedienen.
Auch aus Perspektive der Bank ist die Rechtsform der GmbH als Schuldnerpartei vorteilhaft, weil diese in Folge der steuerlichen Situation sehr viel schneller von der Schuldenssumme herunterkommt. Das Risiko ist für die Bank demnach geschmälert.
Kleinere Immobilien hingegen, die sich in einem Wertspektrum um 300.000 Euro bewegen, wie eine Eigentumswohnung, sind über die Rechtsform der Privatperson zu erwerben. In einem solchen Falle lohnt sich die Gründung einer GmbH, die Buchhaltung wie auch die Abschlusserstellung und die Steuererklärung für die GmbH nicht.
Im Ergebnis bedeutet das, dass bei kleinen Immobilien der Erwerb über eine Privatperson vorzunehmen ist, wobei bei größeren Investitionen ab drei, fünf oder zehn Millionen die GmbH in Erwägung zu ziehen ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn viel Fremdkapital über eine Bank aufgenommen wurde.
Häufig fragen Mandanten, wie man das optimieren könne, wenn man mit sehr viel Eigenkapital finanziert und nur wenig Fremdkapital aufnimmt, um das Projekt zu realisieren.
Sollten Sie in der Lage sein, den vollen Kaufpreis von 2.000 Euro durch Eigenkapital zu bedienen, dann sollte das Geld keinesfalls als Eigenkapital in die Gesellschaft gebracht werden, sondern vielmehr als Fremdkapital.
Sie gründen also die GmbH mit 25.000 Euro Geldeinsatz und geben zusätzlich 2.000 Euro Fremdkapital in das Projekt hinein. Das hat folgenden Effekt: Die GmbH hat Mieteinnahmen von 100 Euro. Davon ziehen Sie die Abschreibung ab. Das, was danach als Reingewinn übrigbleibt, können Sie anstatt es mit 25 % an sich auszuzahlen, über eine Rückzahlung des Darlehens zurückführen. Im Ergebnis sparen Sie so 25 % Kapitalertragssteuer.
Das hat den Vorteil, dass Sie die verbleibenden 85 Euro an Reingewinn in voller Gänze an den Gesellschafter zurückführen können, indem das Darlehen zurückgezahlt wird. Das würde dann quasi 25 Jahre lang halten für den Fall, dass die 85 Euro an den Gesellschafter zurückgezahlt werden, der der Gesellschaft 2.000 Euro gegeben hat. Auf diesem Wege sind 22 Euro an Kapitalertragssteuer vermieden.
Gibt es denn auch einen Nachteil, wenn Sie eine Immobilie durch die Rechtsform der GmbH erwerben? Tatsächlich existiert ein nicht unbeträchtlicher Nachteil: Sie können die Immobilien in der Rechtsform der GmbH nämlich nicht steuerfrei verkaufen, da Sie immer dann, wenn Sie die Immobilie als GmbH veräußern, kein laufender Gewinn in dem Betriebsvermögen der GmbH gegeben ist. Dies wiederum macht das Anliegen voll steuerpflichtig.
Es ist zwar möglich durch geschickte Gestaltung die Steuerlast auch in diesem Falle auf 15 % zu drücken. Das meint, auch in diesem Fall die Grundstückskürzung in Anspruch zu nehmen. Allerdings wäre der Immobilienverkauf bei einer Privatperson nach zehn Jahren vollständig von der Steuer befreit. Das ist der bedeutende Nachteil bei der GmbH, dass der Verkauf nicht steuerfrei vorgenommen werden kann.
Hier gibt es die Möglichkeit, den stillen Reserven zunächst keiner Besteuerung zu unterwerfen, indem eine Rücklage nach § 6b Einkommenssteuergesetz (=EStG) gebildet wird.
(1)1 Steuerpflichtige, die
Grund und Boden, …., oder
Gebäude … veräußern, können im Wirtschaftsjahr der Veräußerung von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten …. der Wirtschaftsgüter,
die im Wirtschaftsjahr der Veräußerung oder im vorangegangenen Wirtschaftsjahr angeschafft oder hergestellt worden sind,
einen Betrag bis zur Höhe des bei der Veräußerung entstandenen Gewinns abziehen.
Die stillen Reserven, die eigentlich der Steuer unterliegen - gemeint ist der Verkaufsgewinn - überträgt sich auf ein neues Objekt, was innerhalb einer gewissen Zeit anzuschaffen sein müsste. Das gleiche Spiel könnten Sie erneut spielen. Wenn das neu erworbene Objekt verkauf wird, und Sie erhalten den Gewinn, und wollen diesen wiederum zunächst nicht versteuern, kann dies auf ein weiteres Objekt übertragen werden, was Sie unmittelbar im Anschluss erwerben.
Gleichwohl gilt, dass Sie den Gewinn in der GmbH irgendwann werden versteuern müssen, was Sie bei einer Veräußerung durch eine Privatperson nicht hätten machen müssen.
Empfehlenswert ist der Erwerb einer Immobilie durch eine GmbH, wenn
a - Sie viel Fremdkapital aufnehmen möchten, und die Bank ein Interesse vermittelt, dass Sie in der GmbH für sich genommen wenig Steuern zahlen und somit ein hoher Tilgungsanteil erbracht werden kann.
b - Sie sehr viel Eigenkapital zum Erwerb der Immobilie aufbringen, dieses der GmbH als Darlehen ausschütten, die GmbH noch 15 % Steuer zahlt, aber über 85 % netto Reingewinn über das Darlehen an den Gesellschafter zurückführt. Und so im Ergebnis nach 20, 25 je nach Rendite 30 Jahre Ihre persönliche Steuerlast stark reduziert.
Nicht empfehlenswert ist der Erwerb durch eine GmbH, wenn
Sie lediglich kleine Objekte erwerben wollen. In diesem Falle gilt es das Objekt privat zu erwerben. In einem solchen Falle sollten Sie nicht den Aufwand der GmbH-Struktur bemühen und die Gründungskosten vermeiden. Ebenso wären die laufenden Buchhaltungskosten vermieden. Da ist die Privatperson als Immobilienerwerber deutlich besser. Zudem ist die Immobilie im Anschluss steuerfrei zu verkaufen, sollte die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen sein.
Wenn sie das beschriebene Thema berührende Fragen haben und auch sonst, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Kontaktieren Sie uns gerne, und wir werden gemeinsam schauen, wie wir Ihren persönlichen Fall steuerlich optimal gestalten können. Selbstverständlich verfügt unsere Kanzlei auch über einen Bereich, der sich der laufenden Buchhaltung annimmt, mit der wir die frisch zur Entstehung gebrachten Immobilien GmbH auch langfristig betreuen. Dies gilt für die Steuereffekte, die wird in der Gründung umsetzen, wie auch für eine Sicherung dieser Effekte auf Langzeit und gegenüber der Finanzbehörde.
Die bei uns beschäftigten Anwälte sind erfahrene Spezialisten im Bereich Steuerrechts. Eine kompetente Beratung und Durchsetzungsstärke können Sie sowohl im Bereich außerhalb der Gerichte in Auflösungsabsicht wie auch gerichtlich in Anspruch nehmen. Zögern Sie deswegen nicht, noch heute in Kontakt zu uns zu treten und sichern Sie sich unsere kompetente und professionelle Unterstützung.