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Wer vermietete Immobilien in der Familie hält, kann die Weitergabe mit einer Familiengesellschaft planbar, steuerlich vorteilhaft und ohne Zersplitterung gestalten. SBS Legal aus Hamburg kann Ihnen als Anwalt für Erbrecht und Experte für Immobiliennachfolge Abhilfe schaffen!
Vermietete Immobilien bleiben in vielen Familien über Generationen. Die Übertragung erfolgt zu Lebzeiten als Schenkung oder beim Erbfall. In der Praxis wird die vorweggenommene Erbfolge häufig zu spät angegangen – aus Sorge, Kontrolle abzugeben und Einkünfte zu verlieren. Genau hier setzt die Familiengesellschaft an: Sie bündelt das Vermögen und ermöglicht eine flexible Vermögensweitergabe.
Bei der sogenannten Familiengesellschaft (auch „Familienpool“) wird das bislang privat gehaltene Immobilienvermietungsvermögen in eine eigens gegründete Personengesellschaft eingebracht. Eine Kapitalgesellschaft wäre grunderwerbsteuerlich nachteilig und bietet weniger Gestaltungsfreiheit in der Satzung; die folgenden Ausführungen beziehen sich deshalb auf Personengesellschaften.
Zentraler Effekt: Bündelung statt Bruchteilseigentum. Die Immobilien werden nicht „zerstückelt“, sondern im Ganzen auf die Gesellschaft übertragen. Zunächst hält die übergebende Generation alle Anteile und überträgt sie im Zeitablauf schrittweise auf die Kinder. Die Nachfolger erhalten Gesellschaftsanteile, nicht Miteigentumsanteile an einzelnen Objekten.
Familiengesellschaft als Schlüssel? Die Struktur der Familiengesellschaft verringert Zersplitterung, macht Verwaltung einfacher und erlaubt planbare Teilübertragungen. Im Gesellschaftsvertrag können Stimmrechte so verteilt werden, dass die übergebende Generation so lange das Sagen behält, wie es sinnvoll erscheint. Zudem können Ergebniszurechnung (Verteilung der Einkünfte abweichend von der Vermögensbeteiligung) und typische Familienszenarien vorab verbindlich geregelt werden – etwa Insolvenz eines Familienmitglieds, Abfindungsklauseln, Übergabe in gerader Linie, Mitspracherechte, Gewinnbezugsrechte.
Ein wiederkehrendes Problem: Werden seit Jahren vollständig abgeschriebene Immobilien unentgeltlich auf Kinder übertragen, entsteht kein neues Abschreibungspotential. Die entgeltliche Übertragung auf eine Familiengesellschaft kann dagegen einen neuen steuerlichen Ansatzwert schaffen („Afa step-up“).
Eine Mutter mit drei Mehrfamilienhäusern (Verkehrswert 3 Mio. €, davon 0,5 Mio. € Grund und Boden) hat die Objekte bereits vollständig abgeschrieben. Überträgt sie die Immobilien entgeltlich auf eine Familiengesellschaft, z. B. eine GmbH & Co. KG, entsteht neues Abschreibungspotential von 2,5 Mio. €. Daraus folgt eine neue AfA von 50.000 € p. a.. Bei 40 % Durchschnittssteuersatz ergibt das 20.000 € jährliche Steuerersparnis – nach wenigen Jahren sechsstellig.
Wichtig ist hier, dass auf Seiten der übertragenden Mutter keine steuerpflichtigen Einkünfte entstehen, weil sie seit mehr als zehn Jahren Eigentümerin ist; dadurch ist die steuerfreie Übertragung auf die Familiengesellschaft möglich.
Zusätzlich kann – aus ertragsteuerlicher Sicht – „Familiensplitting“ genutzt werden: Durch Einbeziehung junger Familienmitglieder bzw. Zurechnung von Einkünften lassen sich einkommensteuerliche Freibeträge nutzen, die sonst ungenutzt blieben.
Personenhandelsgesellschaften können das Familienvermögen vor dem Zugriff von Gläubigern oder unerwünschten Dritten schützen – ausdrücklich genannt wird „und sei es nur ein Schwiegerkind“. So bleibt das Vermögen planmäßig in der geraden Linie.
Aus schenkung- und erbschaftsteuerlicher Sicht erlaubt die Familiengesellschaft das planbare Ausnutzen der Zehn-Jahres-Freibeträge: Alle zehn Jahre werden Gesellschaftsanteile auf die nächste und/oder übernächste Generation übertragen. Vorteil: Die Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft bedarf keiner notariellen Beurkundung, was erhebliche Einsparungen ermöglicht.
Die Errichtung ist interdisziplinär (Juristen & Steuerberater) und verursacht Strukturierungskosten. Praxiserfahrung des Autors: Eine solche Strukturierung ab rund 3 Mio. € Vermögenswert in Betracht ziehen. Wie so oft gibt es keine Vorteile ohne Nachteile – ein Gespräch mit dem Steuerberater lohnt sich in jedem Fall.
Unterm Strich zeigt sich: Die Familiengesellschaft ist kein Steuersparmodell, sondern ein Steuerplanmodell – mit klar benannten Vorteilen bei Zersplitterungsschutz, Kontrolle, Ergebniszurechnung, Afa step-up, Familiensplitting und Zehnjahresfreibeträgen.
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SBS Legal Rechtsanwälte aus Hamburg ist spezialisiert auf das unternehmenrechtliche Erbrecht. Wir begleiten Sie bei der rechtssicheren Gestaltung von Familiengesellschaften, bei Schenkungen, Erbfolgeregelungen und der Übertragung von Immobilienvermögen. Wir klären die Möglichkeiten der Stimmrechts- und Ergebnisgestaltung, sorgen für klare Vertragsklauseln und koordinieren die interdisziplinäre Zusammenarbeit mit Ihrer Steuerberatung – stets mit Blick auf Afa-Potentiale, Familiensplitting und Zehnjahresfreibeträge. Sie entscheiden, in welchem Tempo Anteile übergehen und wie die Kontrolle gesichert bleibt.
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