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| Gesellschaftsrecht, Wettbewerbsrecht

Maklerrecht: verlängerte Verträge und Provisionen beim Immobilienkauf

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Sowohl der Bundesgerichtshof als auch die Bundesregierung setzen sich zurzeit mit den rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienmakler auseinander.

Unsere Rechtsanwälte und Fachanwälte für Gesellschafts- und Handelsrecht bei SBS Legal sind Spezialisten mit langjähriger Erfahrung auf diesem Rechtsgebiet. Wir erklären die derzeitigen juristischen und legislativen Entwicklungen im Immobilien- und Maklerrecht, das das Gesellschafts- und Handelsrecht umfasst:

Der BGH urteilt über die Rechtmäßigkeit verlängerter Maklerverträge. Zugrunde liegt der Fall der Sparkasse Waiblingen. Sie hatte den Auftrag, die Eigentumswohnung einer Kundin zu verkaufen. Nun hat die Sparkasse ihre Kundin verklagt. Was ist passiert?

Die Wohnung ist verkauft worden – allerdings ohne Beteiligung der Sparkasse. Deswegen erhebt sie Schadensersatzforderungen, denn ohne ihre Beteiligung am Verkauf hat die Sparkasse auch keine Provision erhalten. Der BGH beschäftigt sich nun mit dem Maklervertrag, mit dem die Sparkasse nämlich argumentiert:

Bei dem Vertrag handelt es sich um einen sogenannten verlängerten Vertrag. Er sollte für sechs Monate gelten – so dachte die Kundin. Doch in einer Anlage des Vertrags war eine Klausel enthalten. Diese besagt, dass sich der Auftrag, die Wohnung zu verkaufen, automatisch um je drei Monate verlängert, wenn er nach sechs Monaten nicht gekündigt wird. Das ist der Immobilieneigentümerin nicht bewusst gewesen. So ist sie nach den sechs Monaten davon ausgegangen, dass der im Vertrag beschlossene Alleinauftrag an die Sparkasse nicht weiter besteht, und hat die Wohnung entsprechend durch einen anderen Makler zum Verkauf gebracht.

Der BGH soll nun darüber entscheiden, ob dieser verlängerte Vertrag legitim ist – und somit also der von der Sparkasse geforderte Schadensersatz geltend gemacht werden muss.

Ausgehend von den Verhandlungen am 30.01.2020 ist zu erwarten, dass verlängerte Verträge an sich nicht als unrechtmäßig eingestuft werden. Bei dem im Falle der Sparkasse Waiblingen vorliegenden Vertrag könnte das aber anders sein. Das liegt daran, dass die automatische Verlängerung nicht eindeutig aus dem Vertrag selbst hervorgeht, sondern nur mithilfe der Anlage ersichtlich ist. Insofern ist diese spezifische Verlängerung des Auftrags im Maklervertrag aufgrund der mangelnden Transparenz eventuell unzulässig. Die Unzulässigkeit bezieht sich dann aber nicht auf verlängerte Maklerverträge im Allgemeinen. Die abschließende Urteilsverkündung des BGH dazu steht noch aus und soll in den nächsten Wochen stattfinden (Az.: I ZR 40/19).

Während der Bundesgerichtshof also an seinem Urteil zu Maklerverträgen arbeitet, entwirft die Bundesregierung gerade ein Gesetz, das sich ebenfalls auf das Maklerrecht bezieht: und zwar auf die Verteilung der Maklerprovision beim Kauf von Immobilien.

Zentraler Aspekt dabei ist das sogenannte Bestellerprinzip. Das Bestellerprinzip bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch dessen Provision bezahlen muss.

Das gilt bei der Vermietung von Immobilien. Beim Kauf von Immobilien hingegen plant das Bundesjustizministerium diese Regelung nicht. Stattdessen sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen – und somit nicht eine Partei die gesamten Kosten tragen.

Zugute kommt das den Maklern. Sie gehen nämlich davon aus, dass es ihnen wirtschaftlich geschadet hätte, wäre das Bestellerprinzip auch in Bezug auf den Verkauf von Immobilien zustande gekommen. Denn dann hätten Personen, die eine Immobilie verkaufen möchten, sich wahrscheinlich nicht an sie als Makler gewandt – um sich die Kosten dafür zu sparen. Da sie bei dem jetzig geplanten Gesetz diese Provision nicht alleine aufbringen müssen, sondern mit dem Käufer teilen, ziehen Immobilieneigentümer es wohl eher in Betracht, einen Makler für den Verkauf ihrer Immobilie zu beauftragen.

Die nun jedoch eingeschränkte Vertragsfreiheit, die die Makler andererseits beklagen, ist das, was für Verbraucher auf der anderen Seite etwas Positives bedeuten kann. Eine vorgenommene klare Regelung schaffe Transparenz und Rechtssicherheit. So begrüßen Verbraucherschützer den Gesetzesentwurf der Bundesregierung – auch wenn sie sich im Sinne der Käufer als Verbraucher eigentlich für das Bestellerprinzip, das nun eben nicht gelten soll, ausgesprochen hatten. Sie fordern weiterhin in Bezug auf den Kauf von Immobilien ein höheres Entgegenkommen für die Käufer ganz allgemein, darunter auch ein festgelegtes Maximum für Maklerkosten. So eine Vorschrift zur Höhe der Provision lehnen Makler hingegen ab.

Ein geltender Beschluss des neuen Gesetzes im Bundestag bleibt noch abzuwarten.

Als ausgewiesene Experten im Gesellschafts- und Handelsrecht beschäftigen sich unsere Anwälte von SBS Legal seit vielen Jahren mit allen entsprechenden rechtlichen Belangen, was auch das Immobilien- und Maklerrecht impliziert. Wir stehen Ihnen bei Ihren Anliegen diesbezüglich kompetent zur Seite.

>>> zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (hier klicken).


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