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Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass Makler ihre Courtage zurückzahlen müssen. Unternehmer müssen bei der Belehrung gut aufpassen, da ansonsten die Widerrufsfrist nicht beginnt. Bei geringen Abweichungen vom gesetzlichen Text der Widerrufsbelehrung kann dennoch eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung vorliegen.
Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gem. Art 249a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB (in der Fassung bis zum 27.05.2022) kann auch bei bestimmten Abweichungen vom Text der Widerrufsbelehrung gegeben sein. Das entschied zuletzt das OLG Hamm mit Urteil vom 10.08.2023 – 18 U 34/22. Weiterhin stellte das OLG klar, dass eine spätere Unterzeichnung einer Courtagevereinbarung durch die Maklerkunden und einer diesbezüglich erteilten Widerrufsbelehrung nicht zum Wiederaufleben eines bereits gem. § 356 Absatz 4 Satz 1 BGB (a.F.) erloschenen Widerrufsrechts.
In dem vom OLG entschiedenen Fall hatten Maklerkunden für den Kauf einer Immobilie einen Makler beauftragt. Eine Widerrufsbelehrung wurde den Maklerkunden am 30.01.2020 übermittelt. Bei der notariellen Beurkundung am 28.02.2020 zum Kauf der Wohnung wurde dann eine geänderte Courtagevereinbarung zwischen den Kunden und den Makler unterzeichnet. Die Kunden haben dann am 21.01.2021 den Widerruf des Maklerauftrages vom 30.01.2020 erklärt und eine nicht ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung gerügt.
Das OLG hat entschieden, dass das Widerrufsrecht der Kläger zum Zeitpunkt der Ausübung des Widerrufs gemäß § 356 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. bereits erloschen war.
► Falsche Widerrufsbelehrung bringt Makler um seine Courtage
► Fehlende Widerrufsbelehrung berechtigt Zahlungsverweigerung
Bei der Belehrung über den Widerruf muss deutlich werden, wer Vertragspartner ist, damit der Verbraucher weiß, an wen er sich im Falle der Widerrufs halten muss. In der Widerrufsbelehrung wurde der Unternehmer in dem Widerrufsrecht nicht namentlich genannt, stattdessen wurde er durch das Pronomen „Sie“ ersetzt. Allerdings hat § 356 Absatz 4 Satz 1 BGB a.F. keine bestimmten formellen Anforderungen für den Begriff „Unternehmer“ vorgesehen. Weiterhin wurde aus den Verbraucherinformationen deutlich, dass die Beklagte die Maklerdienste erbringen wird, sodass ausreichend deutlich gewesen ist, wer Vertragspartner war.
Für Unternehmer besteht eine vom Gesetzgeber vorgesehene Privilegierungswirkung hinsichtlich einer zutreffend ausgefüllten und übermittelten Muster-Widerrufsbelehrung. Diese Privilegierung wird in Art 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 EGBGB geregelt. Um sich auf diese Privilegierungswirkung berufen zu können muss allerdings auch das in Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Absatz 2 Satz 2 EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausgefüllt an den Verbraucher übermitteln. Das Muster muss dabei exakt übernommen werden, darf also nicht verändert werden und muss richtig ausgefüllt werden.
Diese Privilegierung kam der Beklagten im Fall vom OLG nicht zu. Die Beklagte hatte das Formular nicht ordnungsgemäß ausgefüllt, weil sie keine Telefaxnummer angegeben hat. Allerdings hat die Beklagte dennoch ordnungsgemäß über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Absatz 1 BGB sowie das Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2 informiert, so das OLG Hamm.
Auch wenn die Telefaxnummer nicht ausdrücklich genannt wird, wird der Verbraucher ausreichend informiert, wenn darauf hingewiesen wird, dass jedenfalls ein Widerruf per Telefax erklärt werden kann. Es kann davon ausgegangen werden, dass ein Verbraucher die fehlende Angabe der Telefaxnummer nicht dahingehend deute würde, dass kein Widerruf per Telefax möglich wäre.
Außerdem wird mit der Angabe der E-Mail-Adresse ein ebenso effektiver und schneller Weg zur Erklärung des Widerrufs aufgezeigt.
Tatsächlich ist die Angabe der Telefaxnummer seit der neuen Fassung vom 28.05.2022 der Anlage 1 zu Art. 246a § 1 Absatz 2 EGBGB auch nicht mehr vorgesehen. Die Angabe der E-Mail-Adresse ist weiterhin verpflichtend, um einen effektiven Verbraucherschutz zu gewährleisten, lediglich die Angabe der Telefaxnummer wurde mit der Neufassung gestrichen.
Kleine Abweichungen von der äußeren Gestaltung bei den Rahmen und Überschriften der Widerrufsbelehrung und dem Muster-Widerrufsformular sind unschädlich. Solange für den Verbraucher deutlich wird, dass es sich um die Widerrufsbelehrung und um das Formular handelt und diese voneinander in einer Weise unterschieden werden könne, ist dies ausreichend.
Besondere Formvorschriften, wie z.B. die Übermittlung auf einem dauerhaften Datenträger, welcher gem. § 356 Absatz 4 Nr. 2b BGB a.F. erforderlich ist, gelten nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen.
Für Fernabsatzverträge gelten wiederum andere Anforderungen, danach muss der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen in einer den benutzten Fernkommunikationsmitteln angepassten Weise zur Verfügung stellen. Dieser Anforderung wird jedenfalls entsprochen, wenn die erforderlichen Informationen, die Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular in Form eines PDF-Dokuments per E-Mail übersandt werden.
Die weitere Courtagevereinbarung, die später zwischen den Parteien geschlossen wurde kann laut OLG Hamm das einmal erloschene Widerrufsrecht nicht wiederaufleben lassen. Die Courtagevereinbarung war ohnehin lediglich als eine Formalie anzusehen und kein neuer Maklervertrag. Nur die Provisionshöhe der Maklers wurde mit der neuen Courtabevereinbarung verringert.
Falsche Widerrufsbelehrungen können dazu führen, dass Makler die Courtage zurückzahlen müssen. Es ist somit erforderlich Fehler bei der Widerrufsbelehrung zu vermeiden und den Verbraucher ausreichend über sein Widerrufsrecht zu informieren. Unser Team von SBS LEGAL kann sie entsprechend beraten und dafür sorgen, dass Ihre Widerrufsbelehrung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
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