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Eltern lassen sich durch die gewährten Steuerfreibeträge häufig dazu verleiten, Grundeigentum noch zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übertragen. Jedoch ist zu beachten, dass der Erwerb eines Miteigentumanteils an einem Grundstück mit bestehenden Mietverträgen für einen Minderjährigen nicht schon dadurch lediglich rechtlich vorteilhaft ist, weil er in die Mietverträge eintritt. Dementsprechend ist eine Vertretung durch die Eltern ausgeschlossen und es bedarf der Zustimmung eines Ergänzungspflegers.
Bei der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28.04.2022 (V ZB 4/21) ging es um Eheleute welche Gesellschafter einer GbR und Eigentümer eines Grundstücks waren, auf welchem Sie ein Mehrfamilienhaus vermieteten. Im Grundbuch war ein Nießbrauch für zwei am Verfahren unbeteiligte Personen eingetragen. Notariell beurkundet und handelnd in Vollmacht von GbR und Ehefrau sowie im Namen der Kinder erwirbt der Vater zunächst Miteigentumsanteile am Grundstück, um sie sodann zu gleichen Teilen schenkungsweise auf die Kinder zu übertragen. Für das Grundbuchamt gibt es eine Genehmigungspflicht bei der Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Kinder durch einen Ergänzungspfleger.
► Das Jugenschutzgesetz i. B. auf das Medienrecht
Die Entscheidung befasst sich mit dem Zusammenspiel von das dem deutschen Gesetz heiligen Minderjährigenschutz und dem Schutzbedürfnis von Mietern. Werden Miteigentumsanteile eines vermieteten Grundstücks an minderjährige Kinder verschenkt, kollidieren der gesetzlich vorgesehene Schutz des Mieters, der bei der Veräußerung der Mieträume zu schützen ist und durch den Eigentumswechsel keinen Nachteil erfahren soll, mit dem Minderjährigenschutz. Minderjährige sind nach dem deutschen Gesetz besonders schützenswert und müssen vor dem Eingehen möglicherweise nachteiliger Rechtsgeschäfte geschützt werden. Ein Minderjähriger soll nicht ungeprüft dem Risiko ausgesetzt werden, in Folge des Erwerbs Verpflichtungen ausgesetzt zu sein, die er nicht tragen kann. Mit Schenkung des vermieteten Grundstücks, erwirbt dieser nämlich nicht nur das Eigentum an dem Grundstück, sondern tritt gemäß § 566 BGB mit dem Eigentumserwerb in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Das Spannungsverhältnis zwischen diesen beiden Schutzmechanismen liegt auf der Hand.
Weil es sich für die Kinder bei der Übertragung der Miteigentumsanteile an dem vermieteten Grundstück nicht um ein lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft im Sinne von § 107 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt, sind die Eltern laut BGH als Vertreter der Minderjährigen ausgeschlossen und es bedarf vielmehr der Zustimmung durch einen Ergänzungspfleger. An dieser Beurteilung ändert auch der an dem Grundstück bestehende Nießbrauch nichts. Denn unerheblich, ob die Nießbraucher Vermieter sind und der Nießbrauch beendet wird oder ob die Eltern Vermieter sind und die Miteigentumsanteile übertragen werden, treten die Kinder in den Mietvertrag ein. In beiden Fällen besteht die hinreichende Gefahr, dass die Kinder mit Pflichten aus den Mietverträgen belastet werden. Aus diesem Grund ist die Eintragung im Grundbuch von einer Genehmigung der erklärten Auflassung durch einen Ergänzungspfleger abhängig. Dies ist im Hinblick auf die erheblichen Risiken eines Minderjährigen, die durch diese Genehmigungsbedürftigkeit gemindert werden sollen, zu rechtfertigen.
Die Entscheidung ruft für Nachfolgeplanungen bzw. vorweggenommene Erbfolgen noch einmal in Erinnerung, dass Eltern bei der Vertretung ihrer minderjährigen Kinder starken gesetzlichen Restriktionen unterliegen. Eine Ausnahme hiervon macht die Rechtsprechung nur dann, wenn sich der Erwerb als lediglich rechtlich vorteilhaft darstellt
Daher ist Eltern zu raten, bei der vorweggenommenen Erbfolge zu bedenken, dass trotz verlockender Schenkungssteuerfreibeträge die rechtlichen Folgen erheblich sein können. In einem solchen Fall wie dem, welcher der BGH nun entschieden hat wäre es sinnvoller gewesen, das Grundstück in einem Familienpool zu hinterlassen und sich einen Nießbrauch an den Kommanditanteilen der Gesellschaft vorzubehalten, um sicherzustellen, dass die Gesellschaft dann gemäß § 566, Abs. 1 BGB Vermieterin ist. Über einen solchen Weg ist eine Genehmigung durch das Familiengericht und den Ergänzungspfleger wahrscheinlicher, da Hindernisse des Minderjährigenschutzes weniger in Betracht kommen.
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