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Die Finanzverwaltung hat am 16. Oktober 2023 neue Ländererlasse herausgegeben, die sich mit der grunderwerbsteuerlichen Zurechnung von Grundstücken in mehrstufigen Beteiligungsstrukturen befassen. Verfolgt wurde das Ziel, Rechtsklarheit und -sicherheit hinsichtlich der Besteuerung bei Grundstücksübertragungen in komplexen Unternehmensbeteiligungsstrukturen zu schaffen.
Es bestanden Unsicherheiten in diesem Zusammenhang, sodass es zu ständigen Rechtsstreitigkeiten mit den Finanzbehörden gekommen ist. Bezüglich der Anteile an Gesellschaften, welche grundbesitzend, also Eigentümer eines Grundstücks sind, herrschte Unklarheit, wie die Besteuerung zu handhaben war. Die Erlasse sind ein bedeutender Schritt zur Schaffung von Rechtssicherheit in diesem komplexen Bereich. Gewährleistet werden nämlich eindeutige Regelungen hinsichtlich der bislang bestehenden Steuerfragen, sodass eine optimale Steuerplanung möglich ist.
Jedoch wurden diese Richtlinien zur grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken in mehrstufigen Beteiligungsstrukturen auch stark kritisiert. Problematisch in diesem Zusammenhang ist, dass die eingeführten Vorgaben zu einer höheren steuerlichen Belastung für bestimmte Unternehmensstrukturen führen können.
Die Problematik der Erlasse der Länder zur grunderwerbsteuerlichen Zurechnung von Grundstücken liegt darin, dass es zu einer doppelten Besteuerung von Grundstücken kommen kann. Denn die neue Regelung zielt darauf ab, sogenannte Share Deals zu besteuern, bei denen nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an Gesellschaften, die das Grundstück besitzen, verkauft werden. Folglich führt die grunderwerbsteuerliche Zurechnung von Grundstücken sowohl auf den Käufer als auch auf den Verkäufer zu einer doppelten Besteuerung.
Grundlegend schaffen die neuen Anwendungserlasse also das Problem, dass sowohl der Käufer beim Erwerb des Grundstücks als auch der Verkäufer bei der Übertragung der Anteile an der Gesellschaft, die das Grundstück besitzt, grunderwerbsteuerpflichtig werden können. Es resultieren erhebliche finanzielle Belastungen für die beteiligten Parteien und kann insbesondere bei größeren Transaktionen zu erheblichen Steuerzahlungen führen.
Die neuen Erlasse besagen, dass dasselbe Grundstück mehreren Gesellschaften zuzurechnen ist, wenn Folgendes gegeben ist. Die Gesellschaften müssten zuvor eine Eigentumsübertragung nach § 1 Abs. 3 oder 3 lit. a GrEStG vollzogen haben. Das kann zur Folge haben, dass innerhalb einer mehrstufigen Konzernstruktur bei Übertragungen von Anteilen sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäufer-Ebene die Grunderwerbsteuer anfällt. Dabei bleibt hervorzuheben, dass nur ein einziger Übertragungsvorgang stattfindet. Die Folge ist, dass bei Konzernstrukturen die steuerliche Mehrbelastung erheblich zu spüren sein wird.
Auch für Investoren, die regelmäßig Grundstücke erwerben und verkaufen, kann dies zu erheblichen Kosten führen. Die Problematik der Doppelbesteuerung könnte dazu führen, dass Investoren vermehrt auf alternative Gestaltungsmöglichkeiten zurückgreifen, um die grunderwerbsteuerliche Zurechnung zu umgehen. Dies könnte beispielsweise durch die Übertragung der Anteile an der Gesellschaft vor dem Verkauf des Grundstücks erfolgen.
Als nächsten maßgeblichen Punkt in den genannten Erlassen wird die Grundstückszurechnung mit einem weiteren Aspekt geknüpft. Dadurch existieren differenzierte Vorgaben für die Fälle, wo das Signing und Closing beim Erwebsvorgang bezüglich von Anteilen einer grundbesitzenden Gesellschaft zusammenfallen und für die Fälle, wo sie zeitlich auseinanderfallen.
Das Signing stellt den Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrags dar, während das Closing den Zeitpunkt des tatsächlichen Anteilsübergangs beschreibt.
Wenn Signing und Closing zeitgleich stattfinden, so ist dieser Erwerb grunderwerbssteuerrechtlich nur einmal zu besteuern. Sofern das Signing und Closing zeitlich nicht zusammenfallen, so wird von quasi zwei Erwerbsvorgängen ausgegangen mit der Folge der doppelten Besteuerung.
Ob die doppelte steuerliche Belastung auf mehreren Beteiligungsebenen innerhalb einer Konzernstruktur von der scheinbar umgesetzten Rechtsprechung des BFH gewollt war, ist fraglich. Es ist zu bezweifeln, ob die BFH-Urteile sowie das geltende Recht korrekt angewandt wurden.
Diese nicht ganz unbedeutenden Probleme der Besteuerung von Anteilen einer grundbesitzenden Gesellschaft wird derzeit stark kommentiert und kritisiert. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Problematik der Doppelbesteuerung im Rahmen der Ländererlasse zur grunderwerbsteuerlichen Zurechnung von Grundstücken weiterentwickelt und ob mögliche Anpassungen folgen, um die negativen Auswirkungen zu kompensieren. Eindeutig ist aber, dass es jedenfalls einer schnellen höchstrichterlichen Klärung bedarf.
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