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Die Tokenisierung von Immobilien bezeichnet einen innovativen Prozess, bei dem Eigentumsrechte an Immobilien durch digitale Tokens auf einer Blockchain abgebildet werden. Diese moderne Technologie ermöglicht es, Immobilienwerte in kleinere, handelbare Einheiten aufzuteilen und eröffnet dadurch völlig neue Perspektiven für Investoren.
Bei der Tokenisierung wird der Wert einer Immobilie in digitale Tokens zerlegt, wobei jeder Token einen definierten Anteil am Eigentum oder ein Investmentinteresse darstellt. Durch diese Aufteilung können auch kleinere Anleger mit geringerem Kapitaleinsatz an lukrativen Immobilieninvestitionen teilnehmen. Der Tokenisierungsprozess folgt einer strukturierten Abfolge: Zunächst erfolgt die Asset-Strukturierung, bei der die Immobilie in ein Special Purpose Vehicle (SPV) oder einen Fonds eingebracht wird. Nach regulatorischer Genehmigung werden die Tokens auf einer Blockchain-Plattform erstellt, die dann von Investoren erworben werden können.
Die technologische Basis bildet hauptsächlich die Ethereum-Blockchain (61% der analysierten Projekte), gefolgt von Stellar und Tezos. Diese Technologie ermöglicht die Erstellung von Smart Contracts, die automatisiert Eigentumsübertragungen, Zinszahlungen oder Mieterträge verwalten können.
Im Vergleich zu traditionellen Investments bietet die Tokenisierung erhebliche Vorteile. Während klassische geschlossene Immobilienfonds Mindestbeteiligungen von 5.000 Euro oder mehr erfordern, ermöglichen tokenisierte Immobilien oft Einstiege ab 100 Euro oder sogar weniger. Darüber hinaus versprechen tokenisierte Investments durchschnittliche Renditeerwartungen von etwa 7,7% pro Jahr.
Ein weiterer entscheidender Unterschied liegt in der Liquidität. Traditionell ist der Immobilienmarkt von Illiquidität geprägt – der Verkauf kann Monate dauern. Die Blockchain-Technologie ermöglicht hingegen den schnellen, weltweiten Handel der Tokens, wodurch die Liquidität deutlich erhöht wird. Außerdem sinken die Transaktionskosten erheblich, da Intermediäre wie Notare teilweise überflüssig werden.
Der Markt für tokenisierte Immobilien wächst kontinuierlich. Ein Meilenstein war die Tokenisierung einer Wohnimmobilie in Wiesbaden im März 2019 – die erste tokenisierte Immobilie in Europa. Die Finanzierungssumme betrug 2 Millionen Euro. Mittlerweile existieren zahlreiche Anbieter wie Exporo, die bereits 14 tokenisierte Immobilienprojekte realisiert haben, oder Finexity mit 10 Projekten.
In Deutschland gehören Unternehmen wie Exporo, KlickOwn, Finexity und Bloxxter zu den Vorreitern. Diese Plattformen bieten verschiedene Modelle an – manche fokussieren sich auf Bestandsimmobilien mit längeren Laufzeiten, andere auf Entwicklungsprojekte mit kürzeren Investitionszeiträumen. Die Mindestbeteiligungen variieren dabei zwischen 10 Euro (KlickOwn) und 100 Euro (Exporo), was den Immobilienmarkt für eine breitere Investorenschicht zugänglich macht.
Der praktische Prozess der Immobilientoken-Erstellung folgt einem strukturierten Ablauf, der Technologie und Finanzwesen auf innovative Weise verbindet. Vom ersten Schritt bis zum fertigen Investment sind mehrere Phasen zu durchlaufen, die zusammen ein funktionierendes Ökosystem bilden.
Zunächst wird eine geeignete Immobilie identifiziert und professionell bewertet. Besonders attraktiv für die Tokenisierung sind etablierte Bestandsimmobilien mit stabilen Mieteinnahmen und langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mieters. Die Immobilie sollte idealerweise keine wesentlichen Instandhaltungsrückstände aufweisen und nur geringfügig mit vorrangigen Grundpfandrechten belastet sein. Alternativ können auch Entwicklungsprojekte tokenisiert werden, wobei hier die Meilensteine und Auszahlungspläne besonders wichtig sind.
Anschließend wird typischerweise eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV) gegründet, die als rechtlicher Eigentümer der Immobilie fungiert und im Grundbuch eingetragen wird. Dieses "Ring-Fencing" bietet erheblichen Haftungsschutz, da jedes Projekt rechtlich isoliert ist. Geht ein Projekt in Schieflage, bleibt die Brandmauer zur Holding und zu anderen SPVs unüberwindbar. Für zusätzliche Sicherheit wird oft ein Sicherheitentreuhänder eingesetzt, der eine Globalgrundschuld zugunsten aller Token-Inhaber hält.
Im Anschluss werden die digitalen Token erstellt, wobei die Ethereum-Blockchain mit 61% der Projekte die beliebteste technologische Basis darstellt, gefolgt von Stellar und Tezos. Die Tokens folgen meist standardisierten Protokollen wie ERC-20 für fungible Token oder ERC-721 für nicht-fungible Token (NFTs). Jeder Token repräsentiert einen definierten Anteil am Eigentum oder einen Anspruch auf Erträge der Immobilie. Die rechtliche Struktur der Tokens kann dabei als Equity-Token (Miteigentum), Debt-Token (Forderung) oder Asset-Backed-Token (durch reale Vermögenswerte gedeckt) ausgestaltet sein.
Daraufhin durchlaufen interessierte Anleger einen KYC-Prozess (Know Your Customer) und Eignungsprüfungen gemäß den regulatorischen Anforderungen. Nach erfolgreicher Verifizierung können sie Tokens erwerben, wobei die Mindestbeteiligungen je nach Plattform variieren, von nur 10 Euro bei KlickOwn bis zu 100 Euro bei Exporo. Besonders niedrige Einstiegshürden schaffen einen demokratisierten Zugang zum Immobilienmarkt, der traditionell hohe Kapitaleinsätze erfordert.
Die Ertragsverteilung erfolgt entsprechend der Tokenanteile durch Smart Contracts. Bei vermieteten Bestandsimmobilien fließen die Mieteinnahmen typischerweise in ein Sonderkonto, aus dem die Kuponzahlungen an die Token-Inhaber automatisiert ausgeschüttet werden. Die durchschnittliche prognostizierte Rendite liegt bei etwa 7,7% pro Jahr. Bei tokenisierten Gewerbeimmobilien mit einem Nettomietertrag von 5% des Verkehrswertes und einer Beleihung von 60% ergibt sich rechnerisch ein Spielraum für einen Kupon von 6-8%.
Schließlich ermöglichen Sekundärmärkte den Handel der Tokens nach der Erstausgabe, was eine der wesentlichen Innovationen darstellt. Etwa die Hälfte der untersuchten Anbieter bietet solche Handelsplattformen an. Der Handel findet in kontrollierten Zeitfenstern oder auf zugelassenen Plattformen statt, wobei Smart Contracts die Einhaltung der Regularien sicherstellen. Allerdings befindet sich der Markt für Sekundärhandel noch im Aufbau, weshalb Investoren ihre Tokens unter Umständen längerfristig halten müssen.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Tokenisierung von Immobilien in Deutschland befinden sich derzeit in einer dynamischen Entwicklungsphase. Während die Technologie große Potenziale bietet, müssen Projektentwickler und Investoren zahlreiche rechtliche Hürden beachten.
In Deutschland gilt das Grundbuch als alleiniger und ausschlaggebender Rechtsscheinträger für die Zuordnung von Grundeigentum. Eine vollständige Tokenisierung von Grundeigentum ist demzufolge noch nicht vorgesehen, da das deutsche Grundbuch eine Digitalisierung oder Tokenisierung über Blockchain noch nicht zulässt. Tatsächlich ist nach deutschem Recht die Einbeziehung eines Notars bei Grundstückstransaktionen zwingend erforderlich, dem nicht nur die Beurkundung, sondern auch die eingehende Beratung der Beteiligten obliegt. Dieses "Real Foliensystem" unterscheidet sich grundlegend von Ländern wie Frankreich, Italien oder den USA, wo lediglich Vertragsparteien und bereits geschlossene Verträge registriert werden.
Da eine direkte Tokenisierung von Grundeigentum derzeit nicht möglich ist, haben sich in Deutschland zwei Hauptmodelle etabliert:
Mit dem Gesetz zur Einführung von elektronischen Wertpapieren (eWpG) hat der deutsche Gesetzgeber im Mai 2021 einen wichtigen Grundstein gelegt. Das eWpG ermöglicht Inhaberschuldverschreibungen (§ 1 eWpG) und Anteilsscheine an Investmentvermögen (§ 95 Abs. 1 KAGB) auf elektronischem Wege zu begeben. Die BaFin qualifiziert solche Produkte, die inhaltlich häufig eine Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz darstellen, aufgrund der Tokenisierung als Wertpapiere sui generis.
Außerdem wurden für die Führung von Kryptowertpapierregistern neue Erlaubnistatbestände im Kreditwesengesetz geschaffen (§ 1 Abs. 1a Satz 1 Nr. 8 KWG), ebenso wie für die Sicherung der zugehörigen privaten kryptografischen Schlüssel (Kryptoverwahrgeschäft).
Je nach Emissionsvolumen unterscheiden sich die Dokumentationspflichten erheblich:
Bei Emissionen unter Nutzung eines Wertpapier-Informationsblattes ist der Vertrieb an nicht qualifizierte Anleger nur im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über ein Wertpapierdienstleistungsunternehmen zulässig.
Trotz des enormen Potenzials der Immobilien-Tokenisierung stößt diese innovative Technologie auf zahlreiche Hindernisse, die einer breiten Marktdurchdringung entgegenstehen. Diese Herausforderungen müssen bewältigt werden, bevor tokenisierte Immobilien zum Marktstandard werden können.
Die Integration von Blockchain-Technologie mit traditionellen Banksystemen bleibt eine zentrale Herausforderung. Banken und Zahlungsdienstleister bewerten Token-Transaktionen zunehmend durch automatisierte Systeme, die auf Vergangenheitsdaten und Risikoprofilen basieren. Allerdings können harmlose Transaktionen fälschlicherweise als verdächtig eingestuft werden, was zu Kontosperrungen oder eingefrorenen Geldern führen kann. Das mangelnde Verständnis traditioneller Finanzinstitute für die spezifischen Eigenschaften von Token-Strukturen erschwert zudem die nahtlose Integration.
Obwohl Deutschland mit dem elektronischen Wertpapiergesetz (eWpG) eine rechtliche Grundlage geschaffen hat, befinden sich viele regulatorische Aspekte noch in der Entwicklungsphase. Die MiCA-Verordnung (Markets in Crypto-Assets Regulation), die am 30.12.2024 vollständig anwendbar sein wird, stellt einen weiteren wichtigen Schritt dar. Dennoch fehlt es noch an klaren Richtlinien und Standards, was Unsicherheit schafft und die Entwicklung hemmt.
Die Einhaltung von Geldwäschebestimmungen stellt eine besondere Hürde dar. Sobald ein Token wirtschaftliche Übertragbarkeit oder Werttransport ermöglicht, entstehen geldwäscherechtliche Risiken. Die Identifizierung von Nutzern mittels KYC-Verfahren (Know Your Customer) ist unerlässlich, wobei in Europa ein Ausweisdokument mit Foto sowie ein Wohnsitznachweis gefordert werden. Die USA haben sogar ein dreistufiges System aus Customer Identification Program, Customer Due Diligence und Enhanced Due Diligence etabliert.
Ein grundlegendes Problem bleibt die mangelnde Standardisierung. Unterschiedliche Marktteilnehmer setzen auf verschiedene DLT-Systeme, was zu technologischer Fragmentierung führt. Statt bestehende Finanzmarktinfrastrukturen zu vereinfachen, entstehen teilweise Insellösungen mit neuen Komplexitäten. Erst durch verbindliche Standards kann eine massentaugliche Tokenisierung mit der notwendigen Interoperabilität und Effizienz geschaffen werden.
Die Tokenisierung von Immobilien steht zweifellos noch am Anfang ihrer Entwicklung, dennoch zeigt sie bereits beachtliches Potenzial, den Immobilienmarkt grundlegend zu verändern. Durch die Möglichkeit, mit geringen Beträgen ab 10 Euro in Immobilien zu investieren, wird der traditionell kapitalintensive Markt demokratisiert und für breite Bevölkerungsschichten zugänglich gemacht.
Gleichzeitig bietet die Blockchain-Technologie erhebliche Vorteile gegenüber klassischen Investments. Besonders die höhere Liquidität durch den möglichen Sekundärhandel sowie die Automatisierung von Prozessen durch Smart Contracts senken Transaktionskosten und erhöhen die Effizienz. Allerdings bestehen noch bedeutende Hürden, die überwunden werden müssen.
Vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland mit dem Grundbuch als zentralem Rechtsscheinträger stellen besondere Anforderungen an die Strukturierung tokenisierter Immobilieninvestments. Die Branche hat darauf mit kreativen Lösungen wie dem KG-Modell oder Nachrang-Schuldverschreibungen reagiert. Das elektronische Wertpapiergesetz bildet hierfür eine wichtige Grundlage, wenngleich noch nicht alle rechtlichen Aspekte abschließend geklärt sind.
Darüber hinaus bleiben technische Herausforderungen bei der Integration mit traditionellen Banksystemen bestehen. Ebenso erfordert die Einhaltung der Geldwäschevorschriften robuste KYC-Prozesse, die teilweise im Widerspruch zur Idee eines reibungslosen digitalen Handels stehen können.
Trotz dieser Herausforderungen entwickelt sich der Markt stetig weiter. Die durchschnittliche Renditeerwartung von 7,7% macht tokenisierte Immobilien durchaus zu einer attraktiven Anlageklasse. Für die breite Akzeptanz wird jedoch eine stärkere Standardisierung sowie klare regulatorische Rahmenbedingungen entscheidend sein.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Tokenisierung von Immobilien wird den Markt nicht über Nacht revolutionieren. Vielmehr handelt es sich um eine schrittweise Transformation, die das Potenzial hat, den Immobilienmarkt langfristig zugänglicher, effizienter und transparenter zu gestalten.
Die Tokenisierung von Immobilien verbindet Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht, Kapitalmarktrecht und aufsichtsrechtliche Vorgaben – eine komplexe Schnittstelle, die eine präzise rechtliche Gestaltung erfordert.
SBS Legal Rechtsanwälte, als Experten für das Kryptorecht, beraten Emittenten, Plattformbetreiber und Investoren umfassend bei der rechtssicheren Strukturierung von SPV-Modellen, tokenisierten Schuldverschreibungen sowie bei Fragen zur Prospektpflicht, zum eWpG und zur BaFin-Regulierung. Auch im Bereich AML-Compliance und KYC-Prozesse unterstützt SBS Legal bei der praktischen Umsetzung regulatorischer Anforderungen. Ziel ist stets eine rechtssichere, wirtschaftlich tragfähige und zukunftsfähige Ausgestaltung Ihres Projekts im Bereich der Immobilien-Tokenisierung.