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Der BFH entschied jüngst, dass Verluste durch die Vermietung von Luxusimmobilien ohne wertentsprechende Miete im Rahmen der Einkommensteuer keine Berücksichtigung finden, wenn es von vornherein an einer Gewinnerzielungsabsicht mangelte (BFH – Urteil vom 20.06.2023 – Az. IX R 17/21).
Verluste aus einer Einkunftsquelle werden im Sinne des vertikalen Verlustausgleichs mit Einkünften aus anderen Einkunftsquellen – mit Ausnahme von Kapitaleinkünften – verrechnet, sodass Steuern entsprechend geringer abzuführen sind.
Verluste werden in die Ausgleichsberechnung nur dann aufgenommen, wenn sie trotz einer Einkünfteerzielungsabsicht entstanden sind. Wenn es von vornherein bereits an einer Einkünfteerzielungsabsicht mangelte, so erweist sich diese Tätigkeit als sogenannte Liebhaberei. Eine Verlustverrechnung ist bei Liebhaberei-Tätigkeiten ausgeschlossen. Davon handelte auch der dieser leitenden Entscheidung zugrunde liegende Fall.
Ein Ehepaar vermietete ihre drei Luxusimmobilien mit jeweils mehr als 250 m² an ihre eigenen Kinder. Die Miete wurde sehr gering angesetzt. Sie war jeweils weit unter dem Rahmen, der bei diesen Luxusimmobilien zu erwarten wäre. In Anbetracht des Wertes der Luxusimmobilien sind dem Ehepaar durch die niedrigen Mieten Verluste in Höhe von 172.000 EUR bis zu 216.000 EUR pro Jahr entstanden. Was Steuern angeht, haben sich die Verluste als ein Vorteil erwiesen: Das Ehepaar verrechnete die Verluste mit ihrem Einkommen. In Bezug auf die Einkommensteuer bedeutete das einen enormen Steuervorteil für das Ehepaar.
Der BFH widersprach der vorgenommenen Verrechnung. Bei allen drei Vermietungen nahm der BFH ein Liebhaberei-Geschäft an. Er stützte seine Annahme insbesondere darauf, dass die luxuriösen Mietobjekte und die dafür verlangten Mieten in keinem entsprechenden Verhältnis stünden. Es würden sich durch die Mieteinnahmen nicht einmal die Kosten für die Instandhaltung sowie die laufenden Kosten begleichen lassen. Es sei für alle drei Fälle ersichtlich gewesen, dass die Vermietungen ohne Einkünfteerzielungsabsicht vorgenommen wurden. Die prächtige Ausstattung und Gestaltung der Luxusimmobilien mit über 250 m² inklusive einer Schwimmhalle waren für die Annahme von Liebhaberei-Geschäften maßgeblich. Die luxuriösen Mietobjekte würden im Normalfall weitaus höhere Mietvereinbarungen rechtfertigen.
Die (rechnerischen) Verluste, die im Rahmen dieser Liebhaberei-Vermietungen gemacht wurden, dürften – so der BFH – beim Verlustausgleich in der Einkommensteuer nicht berücksichtigt werden. Ein Liebhaberei-Geschäft darf im Ergebnis nicht als Mittel zur Senkung von Steuern fungieren.
Möglicherweise könnten Verluste aus einer Vermietung ohne wertentsprechende Mietvereinbarung trotz alledem mit Einkünften aus anderen Einkunftsquellen verrechenbar sein. Die Vermietung muss hierfür auf der Einschätzung beruhen, dass sich – trotz der vorläufigen Verluste – im Ergebnis für den Zeitraum von 30 Jahren eine positive Prognose eines Gesamteinnahmenüberschusses ergibt. So wäre zumindest eine nachhaltige Überschusserzielungsabsicht anzunehmen und die anfänglichen Verluste in einkommmensteuerlicher Sicht im Rahmen des Verlustausgleichs berücksichtigungsfähig.
Der BFH konnte im konkreten Fall eine solche Prognose nicht als gegeben ansehen. Die Vermietungen waren auch nach dieser Prüfung als Liebhaberei-Geschäfte einzustufen.
Wenn Sie in Ihren Geschäften Verluste statt Einnahmen machen, können Sie diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Doch Vorsicht: Liegt eine Liebhaberei vor, sind diese Verluste nicht abzugsfähig. Der BFH hat dies in seiner Entscheidung klargestellt.
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