20.01.2023 | Internetrecht

Falsche Widerrufsbelehrung bringt Makler um seine Courtage

Nimmt ein Makler für Immobilien die gesetzlichen Vorgaben zur Widerrufsbelehrung nicht ernst und setzt diese nicht regelkonform um, so kann ihm das seine Courtage kosten.

Wiederrufsbelehrung bei Fernabsatzgeschäften

Egal ob man eine Immobile kaufen oder verkaufen möchte. Der erste Kontakt zu einem Makler läuft inzwischen häufig über das Internet. Wenn man bei einem Makler eine bestimmte Leistung anfragt – Vereinbarung von Besichtigungen / Vermittlung eines Kontakts zu Kaufinteressenten – wird dieser ein entsprechendes Angebot erstellen. Es kommt zu Vertragsverhandlungen und bei beiderseitigem Einvernehmen zum Abschluss eines solchen Vertrags. Läuft diese Phase vorwiegend über das Internet oder über das Telefon, so müssen Makler einige Besonderheiten beachten. Solche Vertrage wurden über sogenannte Fernkommunikationsmittel geschlossen. Der Gesetzgeber sieht hier eine höhere Schutzbedürftigkeit der Verbraucher, als bei einem klassischen Vertragsschluss unter Anwesenden in einem Geschäft. Der Verbraucher hat besondere Widerrufsrechte und der Makler muss zusätzlichen Informationspflichten nachkommen.

Wie das Landgericht Traunstein gezeigt hat, kann die Vernachlässigung dieser Pflichten für den Makler zum Verlust seiner Courtage führen – Az. 2 O 381/21.

Was hat der Makler nicht gemacht?

Ein Makler inserierte eine Immobilie auf der Onlineseite Immobilienscout24. Es meldete sich ein Interessent auf dieses Inserat und der Makler wurde tätig. Die Kommunikation fand ausschließlich fernmündlich statt. Er schickte dem Interessenten ein Exposé über die Immobilie. Dem Exposé war auch eine Widerrufsbelehrung beigelegt. Jedoch stellte das Gericht fest, dass diese unvollständig war. In der Widerrufsbelehrung fand sich als Kontaktinformation der Makler mit dessen Adresse. Das Ergänzungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch – kurz EGBGB – sieht jedoch ausdrücklich vor, dass als Kontaktinformationen die folgenden Daten angegeben werden müssen:

1. Es muss der Name der verantwortlichen Person genannt werden
2. Die Anschrift muss vollständig sein 
3. Es bedarf einer Telefonnummer über diese der Verbraucher mit dem Verantwortlichen kommunizieren kann
4. Auch bedarf es der Angabe einer E-Mail-Adresse, die nicht nur einen toten Briefkasten darstellt 

Im damaligen Urteil wurde auch weiter das Fehlen einer Faxnummer kritisiert. Dies bringt inzwischen aber keine Probleme mehr mit sich. Nach aktueller Rechtslage ist dies nicht mehr zwingend.

Immobilie vermittelt, trotzdem keine Courtage

Durch diesen scheinbar so banalen Fehler kam es für den Makler jedoch zu ernsten Folgen. Erfolgt eine Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß, so verhindert dies den Beginn der Widerrufsfrist. Diese beträgt normalerweise 14 Tage. Aufgrund der fehlerhaften Widerrufsbelehrung verlängert sich diese Frist jedoch. Dann gilt die Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen. Der Auftraggeber machte im Laufe dieser langen Frist gebrauch von seinem Widerrufsrecht. Dies führte in diesem Fall dazu, dass der Makler die Courtage von 11.000 € zuzüglichen Zinsen zurückzahlen musste.

Es ist also festzuhalten: Eine falsche Widerrufsbelehrung kann einen Makler um seine Courtafe bringen. 

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