Das Maklerrecht

Sichere Maklerverträge, Provisionsansprüche und Wettbewerbsschutz – Anwalt für Maklerrecht klärt auf

Als Anwalt für Maklerrecht sind Kenntnisse über das Vertragsrecht, über Provisionsansprüche (Handelsrecht) und das Wettbewerbsrecht notwendig. Als Wirtschaftskanzlei mit jahrelanger Expertise in diesen Bereichen und als Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz finden Sie bei uns die richtigen Ansprechpartner für Fragen rund um das Maklerrecht.

Maklerwesen - Ein historisches Tätigkeitsfeld

Das Maklerwesen ist ein sehr traditionelles, kaufmännisches Tätigkeitsfeld, das seine ersten geschichtlichen Erwähnungen bereits der Antike erfahren hat. Makler können als unabhängige Vermittler ohne dauerhafte vertragliche Bindung mit einer Partei verstanden werden, die Vertragsanbahnungen zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln und für den Fall eines erfolgreichen Vertragsabschlusses eine Provision für ihre Vermittlungstätigkeit erhalten.

Makler gibt es nicht nur auf dem Gebiet der Immobilienvermittlung, sondern auch in den Bereichen Finanzen (Finanzmakler) Versicherungen (Versicherungsmakler) und Seeschifffahrt (Schiffsmakler). Mit der Einführung des Handelsgesetzbuches (HGB) im Jahr 1874 fand das Maklerrecht erstmals Einzug in die Gesetzgebung, nämlich in § 93 ff HGB. Das Gesicht des Maklerrechts als Teil des Vertriebsrechts hat sich über die Jahre stark verändert und ist heutzutage nicht mehr nur im Vertragsrecht und Handelsrecht verankert. Vielmehr befasst sich das Maklerrecht der Moderne auch mit den Themen des Datenschutzrechts, des Verbraucherrechts, Widerrufsrechts ebenso wie des Wettbewerbsrechts.

Makler müssen mit den personenbezogenen Daten ihrer Kunden gesetzeskonform umgehen, die Werberegeln des lauteren Wettbewerbes achten, ebenso wie sie Verbraucher etwa beim Abschluss eines Maklervertrages im Internet über deren Verbraucherrechte und hier insbesondere über deren Widerrufsrecht adäquat aufklären müssen.

Ebenfalls beachtlich sind für gewisse Maklertypen wie etwa den Immobilienmaklern auch die die Rechtsfragen der erforderlichen gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung (GewO) und weitere aufsichtsrechtlichen Anforderungen der Gewerbeordnung.

Unsere Leistungen als Kanzlei für Maklerrecht

• Anwaltliche Prüfung und Erstellung von Maklerverträgen;
• Erstellung von Vertriebsverträgen für Tippgeber von Maklern und deren Vertrieben;
• Gerichtliche Durchsetzung der Makler-Courtage (Provisionsansprüchen);
• Fachliche Betreuung in Makler-Lizenzierungsverfahren und aufsichtsrechtlichen Verfahren;
• Erstellung von Makler-AGB und Widerrufsbelehrungen;
• Rechtliche Absicherung werblicher Internetauftritte des Maklers;
• Wettbewerbsrechtliche Prüfung von Werbemaßnahmen des Maklers;
• Erstellung von Datenschutzerklärungen und datenschutzrechtliche Begleitung im Umgang mit Maklerkundendaten;
• Gesellschaftsrechtliche und steuerrechtliche Betreuung des Maklers;
• Compliance Beratung und Erstellung von Compliance Richtlinien.

Maklervertrag und Provisionsanspruch: Was Makler rechtlich beachten müssen

Jeder Makler möchte mit seiner erfolgreichen Tätigkeit seine Courtage verdienen. Aus diesem Grund sollte er vorab mit seinem Auftraggeber – dies kann der Käufer oder Verkäufer (in Einzelfällen auch beide Parteien) sein - einen ordentlichen Vertrag vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist der Maklervertrag lediglich rudimentär in den §§ 652 - 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Vertraglich umfasst die Leistung des Maklers die Nachweistätigkeit oder Vermittlungstätigkeit. Der Makler hat im Gegenzug für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung eines Kaufabschlusses gemäß § 653 BGB einen Anspruch auf Maklerlohn.

Makler freundlich hingegen die Regelung des § 653 BGB, da auch ohne einen Maklervertrag eine Maklerprovision einklagbar ist. Denn die Norm stellt eine gesetzliche Vermutung dar, dass ein Makler nur gegen Entgelt tätig ist und daher stets auch ohne Vereinbarung oder Einigung über die Provisionshöhe eine Courtage in Höhe der üblicherweise zu zahlenden Maklervergütung zu leisten ist. Eben dieser Rechtsgrundsatz führte über Jahre zu einer Fülle an Gerichtsentscheidungen über den Maklerlohn. Da jeder Rechtsstreit mit Risiken und vor allem Kosten belastet ist, waren und sind Makler jedoch gut beraten stets schriftliche Verträge oder bei Internetverträgen in Textform verfasste Makleraufträge vor Beginn ihrer Tätigkeit zu vereinbaren. Außerdem gibt es für Immobilienmakler bei bestimmten Tätigkeiten seit Ende 2020 eine wichtige Neuregelung.

Diese 3 Tipps sollten Makler immer beachten

Tipp 1:

Im Bereich des Immobilienmaklerrechts war es bisher auch möglich, dass im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie ein Zusatzvertrag zu Gunsten des Maklers über dessen Maklerprovision geregelt wird. Ob dieses Recht auch nach der Einführung des Formzwangs weiterhin Bestand hat, wird das Gericht ebenfalls beschäftigen, da hierfür keine gesetzliche Regelung erfolgte. Daher sollten künftig in notariellen Kaufverträgen entsprechende Klauseln etwa mit einer ergänzenden Erklärung des Verkäufers, dass er einen Maklervertrag abgeschlossen hat und eine Provsion in bestimmter Höhe schuldet, eingefügt werden.

Tipp 2:

Eine weitere Neuregelung wurde auch für den für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätigen Immobilienmakler getroffen. Jener Makler muss mit beiden Parteien dieselbe Courtrage vereinbaren. Erlässt der Makler einer Partei ganz oder teilweise seinen Vergütungsanspruch, wirkt sich dies automatisch auch zugunsten der anderen Partei aus. Dies sollten Makler unbedingt beachten.

Tipp 3:

Makler sollten stets darauf achten, dass Aufwendungsersatzansprüche etwa für Telefonate, Inserate oder Anfahrten gesondert zu regeln sind, da andernfalls der Anspruch nach Maßgabe des § 652 Absatz 2 BGB nicht eingefordert werden kann. 

Formvorschrift beim Immobilienmaklervertrag: Textform seit 2020 zwingend erforderlich

Für Immobilienmakler gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit dem 23. Dezember 2020 ein Formzwang, nämlich die Einhaltung mindestens der Textform (siehe § 126b BGB) für den Abschluss des Maklervertrages. Vorgenannter Formzwang gilt sowohl gegenüber Verbrauchern als auch gewerblichen Interessenten. Die Textform wird aber bereits durch eine positiv bestätigte Whats-App, SMS- oder E-Mail-Nachricht gewahrt. Erfolgt die Beauftragung jedoch nur mündlich, so ist der Immobilienmaklervertrag nichtig.

Wichtig zu wissen ist, dass der Formzwang nach dem Willen des Gesetzgebers auch Maklerverträge über die Vermittlung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen ebenso wie solche über die Vermittlung von Wohnungs- oder Einfamilienhausverkäufen im Wege des Erbbaurechts erfassen soll. Von dem Formzwang dagegen nicht erfasst wird der Grundstückskauf oder der Erwerb von Mehrfamilienhäusern. Hier darf insbesondere im Bereich des bloßen Grundstückkaufs durch Verbraucher die Entwicklung der Rechtsprechung mit Spannung erwartet werden.

Wichtig für Makler: Maklerhaftung und Aufklärungspflicht - Wann droht der Verlust der Provision?

Die Tätigkeit eines Doppelmaklers ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich unter Beachtung des oben genannten Tipp 2 zulässig. Es ist zulässig, dass der Makler von beiden Parteien eine Provision verlangt. Jedoch läuft der Doppelmakler stets Gefahr, dass er seinen Anspruch auf Maklerlohn verliert. Dies ist immer dann der Fall, wenn er eigentlich nur die Interessen einer Partei vertritt, aber auch mit der anderen Partei eine vertragliche Verbindung eingeht, die ihm zur Vertragstreue auch dieser Partei gegenüber verpflichtet. Daher sollte der Doppelmakler jedenfalls darauf achten, seine doppelte Tätigkeit offen und transparent zu machen, auch wenn er hierzu streng genommen nicht verpflichtet ist. Eine mangelnde Offenlegung kann den Verdacht eines treuwidrigen Verhaltens hervorrufen. Diesen Verdacht dann vor Gericht zu widerlegen, ist erfahrungsgemäß im Fall einer mangelnden Offenlegung nicht immer einfach.

Eine Verwirkung des Maklerlohnes kann auch eintreten, wenn der Makler unzulässigen Druck aufbaut, etwa vortäuscht, dass ein anderer Kaufinteressent bereits vorhanden sei, um so den Kaufpreis zu erhöhen oder den Kaufinteressenten zum Vertragsabschluss zu zwingen. Ebenfalls kann eine Verwirkung eintreten, wenn der Makler seine Aufklärungspflichten verletzt. Dies kann der Fall sein, wenn er über den Zustand der Immobilie oder eine Vorbelastung des Grundstücks nicht vollständig aufklärt.

Sofern der unzulässige Druck oder die Verletzung Aufklärungspflicht bei dem Kunden zu einem Schaden führt, kann sich der Makler am Ende des Tages sogar mit einer Schadensersatzforderung konfrontiert sehen. Daher sind Makler stets gut beraten, wenn sie alle ihnen bekannten Tatsachen bezüglich des Kaufobjektes mitteilen, die für die Entscheidung über den Kauf und über die Höhe des Kaufpreises maßgeblich sind.

Was Makler beachten müssen

Gesetzeskonforme Werbung, Kundendatenverwaltung und Internetauftritte schützen vor Abmahnung

In den vergangenen Jahren hat das Internet für Makler eine immer dominanter werdende Rolle bei der Kundenakquise eingenommen. Herkömmliche Immobilienanzeigen in Zeitungen werden heute kaum noch wahrgenommen; stattdessen werden Objekte überwiegend auf Internetplattformen und firmeneigenen Websites angeboten.

In den vergangenen zwei Jahrzehnten wurde das Internet stark reguliert, wobei dem Verbraucherschutz besondere Bedeutung zukam. Auch Makler müssen diese Vorschriften als Bestandteil des Maklerrechts einhalten.

Insbesondere müssen Makler ein ordnungsgemäßes Impressum, eine ausreichende Widerrufsbelehrung sowie gesetzeskonforme Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) für ihre Online-Angebote bereithalten. Verstößt ein Makler gegen diese Pflichten, kann er ebenso wie für den Fall einer irreführenden oder unlauteren Werbung durch Wettbewerber oder Abmahnvereine wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden.

Darüber hinaus sind Makler verpflichtet, das geltende Datenschutzrecht – insbesondere die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Nach aktueller Rechtsprechung kann auch eine unsachgemäße Erfassung, Verarbeitung oder Nutzung personenbezogener Kundendaten abgemahnt werden. Zudem kann die zuständige Datenschutzbehörde ein Bußgeld verhängen.

SBS LEGAL - Kanzlei für Makler und Maklerecht

Sie möchten als Makler einen Maklervertrag erstellen oder überarbeiten, Ihren Maklerlohn einklagen oder anderweitig durchsetzen? Sie wollen eine Wettbewerbsverletzung eines anderen Maklers abmahnen oder sich gegen eine solche Abmahnung zur Wehr setzen?
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All diese Fragen klären und lösen unsere Experten gemeinsam mit Ihnen! Für Anfragen zu einer Rechtsberatung für Makler stehen wir Ihnen mit unseren erfahrenen Anwälten für Maklerrecht sehr gerne zur Verfügung. Unser Team berät Sie fachlich versiert und kaufmännisch zielorientiert in allen Belangen des Maklerrechts. Wir freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme

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