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Das Maklerrecht


Sichere Maklerverträge, Provisionsansprüche und Wettbewerbsschutz – Anwalt für Makler klärt auf

Das Maklerwesen ist ein sehr traditionelles kaufmännisches Tätigkeitsfeld, das seine ersten geschichtliche Erwähnungen bereits der Antike erfahren hat. Makler können als unabhängige Vermittler ohne dauerhafte vertragliche Bindung mit einer Partei verstanden werden, die Vertragsanbahnungen zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln und für den Fall eines erfolgreichen Vertragsabschlusses eine Provision für ihre Vermittlungstätigkeit erhalten. Makler gibt es nicht nur auf dem Gebiet der Immobilienvermittlung, sondern auch in den Bereichen Finanzen (Finanzmakler) Versicherungen (Versicherungsmakler) und Seeschifffahrt (Schiffsmakler). Mit der Einführung des Handelsgesetzbuches (HGB) im Jahr 1874 fand das Maklerrecht erstmals Einzug in die Gesetzgebung, nämlich in § 93 ff HGB. Das Gesicht des Maklerrechts als Teil des Vertriebsrechts hat sich über die Jahre stark verändert und ist heutzutage nicht mehr nur im Vertragsrecht und Handelsrecht verankert. Vielmehr befasst sich das Maklerrecht der Moderne auch mit den Themen des Datenschutzrechts, des Verbraucherrechts, Widerrufsrechts ebenso wie des Wettbewerbsrechts. Denn Makler müssen mit den personenbezogenen Daten ihrer Kunden gesetzeskonform umgehen, die Werberegeln des lauteren Wettbewerbes achten, ebenso wie sie Verbraucher etwa beim Abschluss eines Maklervertrages im Internet über deren Verbraucherrechte und hier insbesondere über deren Widerrufsrecht adäquat aufklären müssen. Ebenfalls beachtlich sind für gewisse Maklertypen wie etwa den Immobilienmaklern auch die die Rechtsfragen der erforderlichen gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 Gewerbeordnung (GewO) und weitere aufsichtsrechtlichen Anforderungen der Gewerbeordnung.

Sie brauchen einen Anwalt für Makler - dann sind Sie bei uns richtig und können unsere Anwälte für Maklerrecht direkt telefonisch (040 / 7344086-0), per WhatsApp, via E-Mail (mail@sbs-legal.de) oder durch Verwendung unseres Kontaktformular am Ende dieser Seite für eine kostenneutrales Erstgespräch erreichen.


Unsere Leistungen als Kanzlei für Maklerrecht

  • Anwaltliche Prüfung und Erstellung von Maklerverträgen;
  • Erstellung von Vertriebsverträgen für Tippgeber von Maklern und deren Vertrieben;
  • Gerichtliche Durchsetzung der Makler-Courtage (Provisionsansprüchen);
  • Fachliche Betreuung in Makler-Lizenzierungsverfahren und aufsichtsrechtlichen Verfahren;
  • Erstellung von Makler-AGB und Widerrufsbelehrungen;
  • Rechtliche Absicherung werblicher Internetauftritte des Maklers;
  • Wettbewerbsrechtliche Prüfung von Werbemaßnahmen des Maklers;
  • Erstellung von Datenschutzerklärungen und datenschutzrechtliche Begleitung im Umgang mit Maklerkundendaten;
  • Gesellschaftsrechtliche und steuerrechtliche Betreuung des Maklers;
  • Compliance Beratung und Erstellung von Compliance Richtlinien.

Maklervertragsrecht – gesetzlich geregelt oder doch nicht?

Jeder Makler möchte mit seiner erfolgreichen Tätigkeit seine Courtage verdienen. Aus diesem Grund sollte er vorab mit seinem Auftraggeber – dies kann der Käufer oder Verkäufer (in Einzelfällen auch beide Parteien) sein - einen ordentlichen Vertrag vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist der Maklervertrag lediglich rudimentär in den §§ 652 - 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Vertraglich umfasst die Leistung des Maklers die Nachweistätigkeit oder Vermittlungstätigkeit. Der Makler hat im Gegenzug für den Fall einer erfolgreichen Vermittlung eines Kaufabschlusses gemäß § 653 BGB einen Anspruch auf Maklerlohn.

Makler freundlich hingegen die Regelung des § 653 BGB, da auch ohne einen Maklervertrag eine Maklerprovision einklagbar ist. Denn die Norm stellt eine gesetzliche Vermutung dar, dass ein Makler nur gegen Entgelt tätig ist und daher stets auch ohne Vereinbarung oder Einigung über die Provisionshöhe eine Courtage in Höhe der üblicherweise zu zahlenden Maklervergütung zu leisten ist. Eben dieser Rechtsgrundsatz führte über Jahre zu einer Fülle an Gerichtsentscheidungen über den Maklerlohn. Da jeder Rechtsstreit mit Risiken und vor allem Kosten belastet ist, waren und sind Makler jedoch gut beraten stets schriftliche Verträge oder bei Internetverträgen in Textform verfasste Makleraufträge vor Beginn ihrer Tätigkeit zu vereinbaren. Außerdem gibt es für Immobilienmakler bei bestimmten Tätigkeiten seit Ende 2020 eine wichtige Neuregelung.


Diese 3 Tipps sollten Makler immer beachten

Tipp 1:

Im Bereich des Immobilienmaklerrechts war es bisher auch möglich, dass im notariellen Kaufvertrag über die Immobile ein Zusatzvertrag zu Gunsten des Maklers über dessen Maklerprovision geregt wird. Ob dieses Recht auch nach der Einführung des Formzwangs weiterhin Bestand hat, wird die Gericht ebenfalls befassen, da hierfür keine gesetzliche Regelung erfolgte. Daher sollten künftig in notariellen Kaufverträgen entsprechende Klauseln etwa mit einer ergänzenden Erklärung des Verkäufers, dass er einen Maklervertrag abgeschlossen hat und eine  in bestimmter Höhe schuldet, eingefügt werden.

Tipp 2:

Eine weitere Neuregelung wurde auch für den für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätigen Immobilienmakler getroffen. Jener Makler muss mit beiden Parteien dieselbe Courtrage vereinbaren. Erlässt der Makler einer Partei ganz oder teilweise seinen Vergütungsanspruch, wirkt sich dies automatisch auch zugunsten der anderen Partei aus. Dies sollten Makler unbedingt beachten.

Tipp 3:

Makler sollten stets darauf Acht geben, dass Aufwendungsersatzansprüche etwa für Telefonate, Inserate oder Anfahrten gesondert zu regeln sind, da andernfalls der Anspruch nach Maßgabe des § 652 Absatz 2 BGB nicht eingefordert werden kann. 


Immobilienmakler aufgepasst – Formzwang für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäusern

Für Immobilienmakler gilt bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit dem 23. Dezember 2020 ein Formzwang, nämlich die Einhaltung mindestens der Textform (siehe § 126b BGB) für den Abschluss des Maklervertrages. Vorgenannter Formzwang gilt sowohl gegenüber Verbrauchern als auch gewerblichen Interessenten. Die Textform wird aber bereits durch eine positiv bestätigte Whats-App, SMS- oder E-Mail-Nachricht gewahrt. Erfolgt die Beauftragung jedoch nur mündlich, so ist der Immobilienmaklervertrag nichtig. Wichtig zu wissen ist, dass der Formzwang nach dem Willen des Gesetzgebers auch Maklerverträge über die Vermittlung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen ebenso wie solche über die Vermittlung von Wohnungs- oder Einfamilienhausverkäufen im Wege des Erbbaurechts erfassen soll. Von dem Formzwang dagegen nicht erfasst wird der Grundstückskauf oder der Erwerb von Mehrfamilienhäusern. Hier darf insbesondere im Bereich des bloßen Grundstückkaufs durch Verbraucher die Entwicklung der Rechtsprechung mit Spannung erwartet werden.


Achtung Makler:

Wann eine unzulässige Doppelmaklertätigkeit, Verwirkung der Courtage oder Schadensersatz droht

Die Tätigkeit eines Doppelmaklers ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich unter Beachtung des Tipps 2 zulässig und erlaubt, dass der Makler seinen Lohn von beiden Parteien begehrt. Jedoch läuft der Doppelmakler stets Gefahr, dass sein Maklerlohn verwirkt ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn er eigentlich nur die Interessen einer Partei vertritt aber auch mit der anderen Partei eine vertragliche Verbindung eingeht, die ihm zur Vertragstreue auch dieser Partei gegenüber verpflichtet. Daher sollte der Doppelmakler jedenfalls drauf achten, seine doppelte Tätigkeit beiden Parteien gegenüber offenzulegen, auch wenn er hierzu streng genommen nicht verpflichtet ist. Aber eine mangelnde Offenlegung kann den Verdacht eines treuwidrigen Verhaltens hervorrufen. Diesen Verdacht dann vor Gericht zu wiederlegen, ist erfahrungsgemäß im Fall einer mangelnden Offenlegung nicht immer einfach.

Eine Verwirkung des Maklerlohnes kann auch eintreten, wenn der Makler unzulässigen Druck aufbaut, etwa vortäuscht, dass ein andere Kaufinteressent bereits vorhanden sei, um so den Kaufpreis zu erhöhen oder den Kaufinteressenten zum Vertragsabschluss zu zwingen. Ebenfalls kann eine Verwirkung eintreten, wenn der Makler seine Aufklärungspflichten verletzt. Dies kann der Fall sein, wenn er über den Zustand der Immobile oder eine Vorbelastung des Grundstücks nicht vollständig aufklärt.

Sofern der unzulässige Druck oder die Verletzung Aufklärungsklärungspflicht bei dem Kunden zu einem Schaden führt, kann sich der Makler am Ende des Tages sogar mit einer Schadensersatzforderung konfrontiert sehen. Daher sind Makler stets gut beraten, wenn sie alle ihnen bekannten Tatsachen bezüglich der Kaufobjektes mitteilen, die für die Entscheidung über den Kauf und über den Kaufpreishöhe maßgeblich sind.


Was Makler beachten müssen:

Gesetzeskonforme Werbung, Kundendatenverwaltung und Internetauftritte schützen vor Abmahnung

In den vergangenen Jahren hat das Internet für Makler eine immer dominantere Rolle bei der Kundenanbahnung eingenommen. So werden aktuell herkömmliche Zeitungsinserate über Immobilien kaum noch wahrgenommen und stattdessen die Objekte überwiegend auf Internetplattformen und Websites offeriert.

Das Internet wurde in den vergangenen zwei Dekaden jedoch sehr intensiv reguliert und dabei insbesondere dem Schutz der Verbraucher sehr viel Beachtung geschenkt. Dieser Verbraucherschutz ist auch für Makler als Teil des Maklerrechts einzuhalten. Insbesondere müssen Makler ein ordentliches Impressum, eine hinreichende Widerrufsbelehrung ebenso wie gesetzeskonforme AGB für Ihre Internetofferten bereitstellen. Verstößt ein Makler gegen diese Pflichten, kann er ebenso wie für den Fall einer irrführenden oder unwahren Werbung durch Wettbewerber oder Abmahnvereine wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden.

Weiterhin müssen Makler auch das geltende Datenschutzrecht und hier die Datenschutzgrundverordnung unbedingt wahren. Auch hier gilt, dass nach der neuer Rechtsprechungsentwicklung eine unsachgemäße Erfassung, Bearbeitung oder Nutzung personenbezogener Kundendaten mit einer Abmahnung „bestraft“ werden können oder sich die zuständige Datenschutzbehörde mit einem Bußgeld melden könnte.


SBS LEGAL - Kanzlei für Makler und Maklerecht in Hamburg

Sie möchten als Makler einen Maklervertrag erstellen oder überarbeiten, ihren Maklerlohn einklagen oder sonst durchsetzen, eine Wettbewerbsverletzung eines anderen Maklers abmahnen bzw. eine solche Abmahnung abwehren oder brauchen Unterstützung bei der anwaltlichen Absicherung ihres Internetauftritts. Dann Sie bei SBS Legal genau richtig. Für Anfragen zu einer Rechtsberatung für Makler stehen wir Ihnen mit unseren erfahrenen Anwälten für Maklerrecht sehr gerne zur Verfügung. Unser Team berät Sie fachlich versiert und kaufmännisch zielorientiert in allen Belangen des Maklerrechts. Wir freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme

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