Was sind Co-Working-Spaces

Durch die signifikante Änderung, die die Arbeitswelt in den letzten Jahren erlebt hat, hat sich auch ein amerikanischer Trend in Deutschland durchgesetzt, die Co-Working-Spaces. Das Co-Working-Space dient als moderne Arbeitsumgebung im Rahmen von meist groß gestalteten offenen Büroräumlichkeiten, die von kleineren Start-ups, Freiberuflern und Selbstständigen genutzt werden. In diesen Räumlichkeiten werden typische Ressourcen eines Arbeitsplatzes, wie Schreibtische, Besprechungsräume, Büros und Küchen, aber auch das Netzwerk, Drucker, Telefone und Beamer, gemeinschaftlich genutzt.

Rechtsverhältnisse im Co-Working-Space

Die Nutzer der Co-Working-Spaces stehen grundsätzlich in keinem inneren Vertragsverhältnis untereinander, sie teilen sich lediglich den gleichen Raum, in welchem mehrere Arbeitsplätze untergebracht sind. Jeder Nutzer vereinbart somit einen eigenen Vertrag mit dem Anbieter des Co-Working-Spaces und ist in seiner Arbeit inhaltlich unabhängig von den anderen Nutzern. Oft kommt es auch vor, dass Nutzer gemeinsam an einem Projekt arbeiten und der Auftraggeber die Arbeitsplätze im Co-Working-Space gebucht hat.

Was für ein Rechtsverhältnis zwischen einem Nutzer und dem Anbieter besteht, ist aktuell noch nicht eindeutig. Die gemeinschaftliche Nutzung von Arbeitsräumen und -utensilien ist ein wesentliches Merkmal des Co-Working-Spaces. Die flexible und dynamische Umgebung in diesen Räumlichkeiten grenzen diese von typischen Büroräumen ab. Diese Abgrenzung bringt somit auch andere Bedürfnisse mit sich, die von den Bedürfnissen eines typischen Mieters von Büroräumen abweichen können. Auch sind die Angebote in Co-Working-Spaces vielfältig, da sie sowohl kurz- als auch langfristig genutzt werden können, aber auch eine reine Überlassung von Tagungsräumen oder Arbeitsplätzen möglich ist. Diese vielfältigen Erscheinungsformen erfordern daher eigene Regelungen, da der typische Mietvertrag zu starr ist und den Bedürfnissen der Nutzer nicht gerecht sein könnte. Die Anbieter der Co-Working-Spaces bieten ihren Nutzern verschiedene Dienstleistungen und Arbeitsplatzressourcen an, das reine Mietobjekt steht somit nicht im Vordergrund. Diese Angebote können im Rahmen eines typischen Mietvertrags nicht angemessen berücksichtigt werden, da es auch oft zu kurzfristigen Nutzungsanfragen kommt, die flexibel gestaltet und vereinbart werden müssen. Der typische Mietvertrag über die langfristige Überlassung von Wohn- oder Gewerberäumen scheidet somit als Rechtsverhältnis zwischen dem Nutzer und dem Anbieter des Co-Working-Spaces aus.

In Betracht kommt allerdings ein Gebrauchsüberlassungsvertrag. Dieser Vertrag, der eine Ähnlichkeit zum typischen Mietvertrag aufweist, kann sowohl ein bestimmtes Objekt als auch ein Grundstück als Vertragsgegenstand haben und beinhaltet die Regelungen über die Nutzungsdauer, Nutzungskosten und Nutzungszweck des Vertragsgegenstands fest. Der Gebrauchsüberlassungsvertrag kann von kurzfristiger oder langfristiger Dauer sein und ist geprägt von einer flexiblen Art, da die Nutzungsbedingungen spezifisch auf den Vertragsgegenstand angepasst werden können. Hierin besteht auch der wesentliche Unterschied zum Mietvertrag, welche generell die langfristige Überlassung von Immobilien regelt, wohingegen bei einem Co-Working-Space nicht nur eine Fläche überlassen wird, sondern auch Dienstleistungen und Ressourcen, wie das Netzwerk, Arbeitsplätze, Drucker und Besprechungsräume. An dieser Stelle ist auch an eine Nutzungsvereinbarung zu denken. Diese kann als zusätzlicher Bestandteil des Gebrauchsüberlassungsvertrags vereinbart werden und legt individuelle Bedingungen fest, die die Nutzung des Vertragsgegenstands regeln.

Im Kontext von Co-Working-Spaces bedeutet dies, dass die Nutzungsvereinbarung vielmehr die Bedingungen enthält, die die gemeinschaftliche Nutzung der Räume und Ressourcen der Nutzer untereinander regelt. Als Beispiele können hier die Zugänge zu den Arbeitsbereichen und Besprechungsräumen, die Nutzung von Gemeinschaftsbereichen, wie Küchen, WCs und Loungebereichen und weiteren Verhaltensregeln dienen. Die Nutzungsvereinbarung dient somit als Richtlinie für die Schaffung und Aufrechterhaltung eines produktiven Arbeitsumfelds und eines harmonischen Arbeitsklimas. Der Gebrauchsüberlassungsvertrag im Co-Working-Space hingegen bezieht sich vielmehr auf die Zurverfügungstellung der Arbeitsplatzressourcen und Büroeinheiten und regelt die Überlassung dieser Räume an die Nutzer.

Es gibt auch Vertreter, die einen Vertrag eigener Art, namentlich dem Vertrag sui generis, mit dem Schwerpunkt Miete annehmen. Sie argumentieren damit, dass beim Co-Working-Space die Überlassung der Raumnutzung gegenüber anderen Leistungen, die der Anbieter erbringt, eine untergeordnete Rolle einnimmt und dadurch zurücktritt. Das Vertragsverhältnis bilde eine unteilbare Einheit.

Steuerliche Problematik bei Co-Working-Spaces

Als neue Arbeitsform bringt das Co-Working-Space mutmaßliche steuerliche Problematiken mit sich. Die Gebrauchsüberlassung kann als Mietvertrag oder eine sonstige Leistung im steuerrechtlichen Sinne eingeordnet werden und ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Dies hängt jedoch davon ab, ob die Gebrauchsüberlassung als einheitliche Leistung zu betrachten ist oder ob es sich hierbei um selbstständige Leistungen handelt, dies könnte nämlich zum Ausschluss der Befreiung von der Umsatzsteuer bedeuten.

Ersteres ist gegeben, wenn zwar mehrere Handlungen vorliegen, diese aber derart eng miteinander verknüpft sind, dass sie von außen als eine wirtschaftliche Einheit betrachtet werden, die nicht getrennt werden können. In diesem Fall richtet sich der Ort der Nebenleistung, beispielsweise die Nutzung eines Meetingraums, nach dem der Ort der Hauptleistung, nämlich die Zurverfügungstellung der Räumlichkeiten. Folgt man also der Ansicht, die einen Vertrag sui generis bejaht und das Vertragsverhältnis als eine unteilbare Einheit sieht, so müsste man hiernach eine einheitliche Leistung annehmen, da nach dieser Ansicht die Vermietung gegenüber den anderen Leistungen des Anbieters eine untergeordnete Rolle einnimmt. Da es bei Co-Working-Spaces um mehr als eine bloße Büronutzung geht, liegt demnach ein Vertrag besonderer Art vor, bei der die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) nicht infrage kommt.

Eine Rechtsprechung zu Co-Working-Spaces hingegen ist bei heutigem Stand noch nicht gegeben. Der Finanzverwaltung steht bei dieser Einschätzung jedoch ein weiter Beurteilungsspielraum zu.

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